جدول المحتويات
محافظة شرق النيل
قبل التعرف على اسعار الأراضي في شرق النيل حي الفاتح 2022 يجب التعرف على المنطقة أولاً، فمحافظة شرق النيل هي إحدى المحافظات التابعة لولاية الخرطوم، وتتكون المحافظة من عدة مدن هي مدينة بحري، والريف الشمالي، والريف الشرقي، والريف الجنوبي الذي يتكون من 4 محليات هي: محلية وادي سوبا، ومحلية العسيلات، ومحلية أم ضوا بان، ومحلية العيلفون، وتقع المحافظة تحديداً وسط السودان وتمتد من الضفة الشرقية لنهر النيل الأزرق وصولاً إلى الضفة الشرقية لنهر النيل، ويحدها من الغرب كل من النيل الأزرق ونهر النيل، ويحدها من الشمال ولاية نهر النيل، ومن الشرق كل من ولايتي القضارف وكسلا، ومن الجنوب ولاية الجزيرة.
أحياء محافظة شرق النيل
من أقدم مناطق المحافظة هي مدينة الجريف شرق، والتي تعد من أعرق مناطق الخرطوم، وهي حاضرة مملكة سوبا القديمة، تتكون من عدد من الأحياء أهمها حي القادسية وحي هب النسيم وجريف قمر وحي الجريف كركوج، ومن أهم أحياء المحافظة حي النصر والذي يعتبر من الأحياء الجاذبة للسكان فهو يتمتع بموقع استرتيجي مميز، وهذا الحي يتكون من 4 مربعات هي: 23 و 26 و 1 و 2، يحده من الشمال شارع 105 وهو أحد الشوارع السفرية ويحده من الشرق حي الفاروق، وجنوبا شارع القذافي، ومن الغرب منطقة الجريف شرق وأم دوم.
من أحياء شرق النيل أيضاً حي الفيحاء وهو أحد الأحياء الراقية في المحافظة، فهو مميز من حيث الموقع والخدمات، ويمتد من الناحية الجنوبية لحي دار السلام المغاربة المعروف باسم العريق، إلى جانب كل من الأحياء التالية: حي الوحدة الحاج يوسف، وحي الردمية.
مشروع حي الفاتح شرق النيل
يعتبر مشروع مدينة الفاتح السكنية أو حي الفاتح الذي يسمى مستقبل شرق النيل من المشاريع السكنية الحديثة في المنطقة، وهو عبارة عن خطة إسكانية تقع في منطقة سوبا وتبعد عن كبري سوبا مسافة قصيرة، وتضم العديد من الأسواق والميادين والمدارس والخدمات الطبية منها المركز الصحية، بالإضافة إلى المساجد، وهذا له دور في تحدبد اسعار الأراضي في شرق النيل حي الفاتح، ويحد الحي من الغرب شارع القذافي، ومن الشرق منطقة السمرة، تتكون مدينة الفاتح من 29 مربعاً تختلف تصنيفاتها ما بين درجة أولى، وثانية، وثالثة، وذلك كالآتي:
- درجة أولى: وهي أراضي المربعات 1-2-3-44-19-18 وتصل مساحاتها إلى 500م². والمربع رقم 25 والذي تصل مساحات أراضيه إلى 400م²، بالاضافة إلى مربع النخيل 1-2، وطيبة، ومدينة لؤلؤة الشرق السكنية.
- درجة ثانية: وهي أراضي مربعات 7-88، والتي تتراوح مساحاتها بين 400-420م²،.
- درجة ثالثة: وهي أراضي بقية المربعات وتتراوح مساحاتها بين 300-500م².
قائمة اسعار الأراضي في شرق النيل حي الفاتح 2022
تتراوح اسعار الأراضي في شرق النيل حي الفاتح حسب الدرجة والموقع والمساحة، إلى جانب تأثرها من حيث وقوعها على ناصية أو في وسط المربوع، ويمكن تقدير الأسعار أيضاً باختلاف الفصول، حيث تقل عمليات بيع الأراضي شرق النيل عموماً في فصل الخريف، ويعود السبب في ذلك إلى طبيعة الأرض وتأثرها بهذا الفصل، ولذلك يجب التأكد من المنطقة قبل الشراء، وهناك عامل آخر أصبح يؤثر بشكل كبير في بيع الأراضي في المنطقة وهو انخفاض قيمة العملة الوطنية و ضعف قوتها الشرائية، تتراوح أسعار القطع هناك ما بين 1.200.000-3.700.000 جنيه سوداني، تزيد ومتنقص، ومن الأمثلة على ذلك:
- قطعتي أرض في حي الفاتح مربع 21 مساحة كل قطعة 525م²، بسعر 4.700.000 جنيه سوداني للقطعة.
- أرض في النخيل 2 شرق النيل مفروزة بسعر 1.600.000 جنيه سوداني.
- أرض في النخيل١ على ناصية، مساحتها 500م بسعر 6.000.000 جنيه سوداني.
- أرض في حي الفاتح، مربع 4 مساحتها 500م بسعر 4.500.000 جنيه سوداني.
- أرض في حي الفاتح على ناصية، مربع 23 مساحتها 400م بسعر 1.500.000 جنيه سوداني.
عوامل تؤثر على اسعار الأراضي في شرق النيل حي الفاتح
تتأثر أسعار الأراضي في منطقة حي الفاتح بالعديد من الأمور أهمها السماسرة الذين يرفعون أو يخفضون الأسعار دون أي أسباب محددة أو واضحة، وذلك من أجل التحكم في سوق العقارات، وهذا ما دفع الكثيرين إلى عرض أراضيهم للبيع أو البحث عن أراضي معروضة للبيع عن طريق المواقع الإلكترونية المتخصصة والتي لاقت رواجاً بين الناس وذلك بعد ازدياد رغبتهم في البيع المباشر دون أي وسيط، ومن أهم هذه المواقع موقع السوق المفتوح السودان. كما تعتبر قلة الخدمات وعدم فرز الأراضي من الأمور التي تؤثر في سعرها في المنطقة.
العوامل المؤثرة على شراء العقارات
عادة ما يلجأ المواطنون السودانيون إلى شراء العقارات كالشقق والأرضي لحفظ أموالهم، وقد ازدادت هذه الموجة خلال الفترة الماضية، فقد أصبحت العقارات ملاذاً آمنا لحفظ الأموال، وذلك في وقت تشهد فيه أسعار العقارات في مدن العاصمة الخرطوم الثلاثة، ارتفاعاً غير مسبوق، ويعود البسبب في ذلك إلى ارتفاع سعر الدولار مقابل الجنيه السوداني في السوق الموازية وارتفاع أسعار مواد البناء، ووفقا لبعض الخبراء والمختصين في سوق العقار فإن اتجاه الكثير من المواطنين لشراء العقارات والأراضي والمضاربات، ناجم عن اقتناعهم بشكل كبير بأنها تحفظ القيمة المالية، وأن كثيراً من الأموال التي كانت تستغل سابقاً في شراء الدولارات أصبحت الآن تستغل في شراء الأراضي، ومن أهم العوامل التي تؤثر على سوق العقارات كالآتي:
- وفرة الأراضي: غالباً ما تكون وفرة الأراضي المخصصة للتطوير، أو الزراعة عاملاً مهماً في تحديد سعرها، وبالتالي يتحدد سعر العقار في تلك المنطقة، فإن زاد العرض على الأراضي، استقرت أسعارها.
- كلفة الأرض: يعد سعر الأرض من أهم العوامل التي تؤثر في التملك العقاري، وخاصة للمطورين العقاريين الذين يعملون على تطوير المشاريع السكنية في الأراضي ذات الأسعار المرتفعة.
- كلفة البناء والتشييد: تعتبر أسعار البناء ثاني أبرز العوامل التي تحدد سعر العقار في أي منطقة، وخلال فترة معينة وبالتالي تحدد فئة المشترين المحتملين لهذه العقارات، وكلما زاد المطور من جودة المواد التي يستخدمها، زاد أجر المقاول، وزاد السعر النهائي على المشتري.
- عروض التمويل: يلعب الشراء عبر البنوك المحلية دوراً كبيراً في زيادة عدد الملاك، وتلعب هذه البنوك دوراً مهماً في نمو السوق المحلي، فضلاً عن تحقيق الأرباح، ولكن انتقائية المصارف أو قلة عروض التمويل، لا تخدم السوق أبداً.
- تنوع عقارات التملك: عند تنوع العقارات التي يتم عرضها للبيع في منطقة ما فإن ذلك يؤثر على سعرها، فكلما زادت أنواع العقارات التي تلبي متطلبات المشترين وذلك على اختلاف قدرتهم المالية، زادت رقعة التملك، ولكن معظم المطورين يلجؤون إلى تطوير وبناء العقارات الفاخرة من أجل ضمان أرباح أعلى.
- قرار الشراء: يتعرض العديد من الأفراد الراغبين بالتملك، إلى ضغوط عديدة تعرقل إتمام عملية الشراء، ففي الوقت الذي تلعب فيه زيادة العروض دوراً مهماً في زيادة خيارات المشتري، إلا أنها تشكل للكثيرين فرصة للتردد وهذا ينتج عن هاجس يدفعهم إلى الانتظار وذلك طمعاً بانخفاض الأسعار.
