جدول المحتويات
قانون تجزئة الأراضي جاء لمواجهة العديد من مشكلات المشاع بين الورثة، أو الشركاء، ما يعطي كل شخص حرية الحصول على التصرف بما يملكه من أرض بالطريقة التي يراها مناسبة، سواء لبيعها، أو إنشاء سكن له، أو استغلالها لأغراض زراعية، أو تجارية، أو صناعية، الأمر الذي يصب بمصلحة عجلة التنمية الاقتصادية، وتشجيع الاستثمار.
نبذة عن تجزئة الأراضي
تجزئة الأرض أو فرزها تعني تقسيم الأرض القابلة للتقسيم لعدّة أجزاء، بناءً على طلب الشخص الذي يملك سند ملكية الأرض، وتعتمد تجزئة الأراضي إلى قطعتين أو أكثر على مساحة الأرض، والغرض الذي ستستعمل له؛ إن كان سكني، أو زراعي، أو صناعي، أو تجاري، وبعد التجزئة يمتلك صاحب الأرض سند يثبت ملكيته لكل جزء منها.
أنواع تجزئة الأراضي
تجزئة الأراضي السكنية
شروط تجزئة الأراضي السكنية
- أن تكون الأرض واقعة ضمن مخطط سكني معتمد.
- أن يكون سند ملكية الأرض محدّث، وأن يكون نوعه (صك).
- أن لا تقل مساحة الأرض المراد تجزئتها عن 400م2.
- أن لا تقل مساحة الأرض بعد تجزئتها عن 200م2.
- أن لا يقل عرض الشارع الذي تطل عليه قطعة الأرض المراد تجزئتها عن 10م2.
- إلزامية أن يكون حد التجزئة أو التقسيم مستقيمًا وغير مائل.
- أن لا يقل طول واجهة الأرض بعد التجزئة التي تطل على الشارع عن 10م2.
إجراءات تجزئة الأراضي السكنية
- التوجه لمكتب هندسي مختص بهذا النوع من المعاملات.
- تقديم بيانات القرار المساحي ليقوم المكتب بتدقيق صحة المعلومات والبيانات الواردة فيه.
- يقوم المكتب الهندسي بعمل الدراسة اللازمة.
- يتحقق المكتب الهندسي من توفر كافة الشروط اللازم توفرها في تجزئة الأراضي السكنية.
- يطابق المكتب الهندسي موقع الأرض على الواقع مع موقعها على الخريطة، والقيام بالتعهدات المطلوبة.
- يبعث المكتب الهندسي ملف الأرض المراد تجزئتها للأمانة/البلدية، لتقوم الأخيرة بدورها بعملية التحقق من صحة البيانات الواردة في الملف.
- دفع الرسوم المترتبة على تقديم الطلب للبلدية/الأمانة من قبل صاحب الأرض.
- صدور محضر التجزئة مع إمكانية طباعته ليحتفظ مالك الأرض، والمكتب الهندسي بنسخة منه.
تجزئة الأراضي الزراعية
شروط تجزئة الأراضي الزراعية
- استيفاء شروط وزارتيّ الزراعة والبيئة.
- إذا كانت الأرض المراد تجزئتها تقع في منطقة تتجدد فيها المياه؛ تجزئ إلى قطع لا تقل مساحة القطعة الواحدة بعد التجزئة عن 10,000م2.
- لا يمكن تقسيم الأراضي الزراعية التي توجد في المناطق التي تقع في الرف الرسوبي، أو خارج مراحل التطوير والتنمية العمرانية، وبدلاً من تجزئتها يمكن تصحيح استخدامها إلى المتطلبات التنموية غير السكنية، شريطة هدم الآبار التي توجد فيها.
- إذا كانت الأرض الزراعية المراد تجزئتها تقع في مناطق لا تتجدد فيها المياه يمكن تعديلها لتصبح صالحة للسكن.
- إذا كانت الأرض الزراعية من الأراضي التي تخص الوقف الخيري؛ أي نُزعت ملكية صاحبها عنها، فتعتمد عملية التجزئة وفقًا لقرارات لجنة مكوّنة من وزارة الزراعة، ووزارة البيئة، ووزارة الكهرباء، ووزارة المياه.
إجراءات تجزئة الأراضي الزراعية
- استصدار ترخيص كامل ومصدق من الجهات المختصة، أو من المحاكم إذا كانت الأرض متنازع عليها.
- تقديم سند التسجيل.
- استيفاء الرسم التصميمي للأرض.
- التقدّم بطلب التجزئة.
- كتابة تقرير يوضح طلب التجزئة.
- التعهد بتنفيذ قرار التجزئة.
- الحصول على كتاب من الجهة التي أشرفت على التجزئة، وتقديمها مع جميع ما سبق للجهة الحكومية المختصة لتقوم بمراجعة الأوراق، والتحقّق من المعلومات والبيانات الواردة فيها، ومطابقتها مع السجل.
- دفع رسوم 10% من قيمة الأرض التي تُباع، وما قيمته 1.6% من قيمة الأرض للقطع المجاورة، وذلك بدل رسوم تجزئة.
تجزئة الأراضي الصناعية
شروط تجزئة الأراضي الصناعية
- أن تكون الأرض داخل المناطق التنموية أو المناطق الحرة.
- التقدم بطلب لموظف مديرية التخطيط العمراني للمناطق التنموية أو المناطق الحرة مرفق بالمستندات التالية:
- نسخة طبق الأصل عن كتاب التخصيص، أو سند التسجيل، أو عقد إيجار مسجل لدى دائرة الأراضي والمساحة للسنة الماضية.
- نسخة مخطط أراضي من دائرة الأراضي والمساحة لآخر سنة.
- مخططات إفرازية أعدها مساح مرخص؛ تتضمن تكلفة الأرض وما عليها من أبنية أو عوائق أو أسوار.
- مخطط موقع تنظيمي صالح لمدة سنة من تاريخ إصداره.
- إذا وجدت مباني أو منشآت على الأرض المراد تجزئتها يشترط تقديم رخص المباني القائمة عليها.
إجراءات تجزئة الأراضي الصناعية
- بعد تقديم طلب تجزئة الأرض مرفق معه جميع المستندات المطلوبة وتسليمه لموظف مديرية التخطيط العمراني للمناطق التنموية والحرة / مكتب خدمات المستثمرين، يدقق الطلب والوثائق المرفقة معه من قبل الموظف المختص، ودراستها، للتأكد من صحة البيانات والمعلومات، ومطابقتها للشروط.
- الكشف الميداني من قبل الموظف المختص ليعد بعدها التقرير الفني.
- تحويل الملف إلى رئيس قسم التخطيط العمراني للمناطق التنموية والحرة ليدرسه وينسّب عليه بالإجراء المناسب.
- يحوّل رئيس قسم التخطيط العمراني المعاملة لمدير المديرية لعرضها على اللجنة الفنية.
- تدرس اللجنة الفنية بدراسة المعاملة، والتأكد من وجود جميع الوثائق المطلوبة، لاتخاذ قرار بشأنها، ثم إعادة تحويلها إلى مدير المديرية.
- يعرض مدير المديرية المعاملة على اللجنة المحلية لاتخاذ القرار.
- تتخذ اللجنة المحلية القرار النهائي بما يخص المعاملة.
- يبلغ مقدّم الطلب بالقبول أو الرفض من خلال كتاب رسمي، وفي حال الموافقة يطلب منه دفع الرسوم المستحقة.
- يتابع مقدم الطلب معاملته لدائرة الأراضي والمساحة لاستكمال الإجراءات.
- يتم التواصل مع قسم المعلومات الجغرافية (GIS) لمتابعة إجراء فرز الأراضي وتنفيذها على الملفات التنظيمية للهيئة.
تجزئة الأراضي التجارية
شروط تجزئة الأراضي التجارية
- أن لا تقل مساحة الأرض المراد تجزئتها عن 300م2.
- أن لا يقل متوسط عمق القطعة بعد التجزئة عن 12م
- أن لا تقل واجهة القطعة بعد التجزئة عن 10م
إجراءات تجزئة الأراضي التجارية
- تقديم طلب التجزئة عن طريق مساح مرخص، وتضمين الطلب كافة الوثائق المطلوبة مصدقة من الجهات المختصة، أو مصدقة من المحكمة في حالة التجزئة القضائية، وهي:
- سند تسجيل حديث.
- مخطط أراضي حديث.
- مخطط موقع وترسيم حديث.
- تقرير كشف.
- تقرير كشف فني ورصد ميداني.
- بيانات تغيير حصص عدد (2).
- يقدم المساح المعاملة إلى موظف الاستقبال في مديرية التسجيل المختصة.
- تحوّل المعاملة إلى موظف قسم التسجيل لتدقيق المعاملة تسجيليًّا.
- تحوّل المعاملة إلى القسم الفني لتقدير قيمة الأرض المراد تجزئتها، لتحديد الرسوم اللازمة عليها، وإصدار أمر قبض للقيمة.
- تحوّل المعاملة إلى لجنة التقدير ليدققها أعضاء اللجنة، ويصادقوا عليها.
- تحوّل المعاملة إلى مركز الدائرة/ مديرية الخدمات المساحية، أو إلى القسم الفني لتدقيق المعاملة فنيًّا.
- إصدار كتاب رسمي من مديرية السجل العقاري موجه إلى مديرية التسجيل المختصة.
- إرسال رسالة قصيرة (SMS) إلى هاتف المساح لإعلامه أن المعاملة قد انتهت.
- يراجع المساح مدير التسجيل أو من ينوب عنه لتحويل المعاملة، ثم يدفع الرسوم لأمين الصندوق في مديرية التسجيل المختصة.
- إذا كانت تجزئة الأرض بصورة قضائية تحوّل المعاملة إلى قسم التسجيل لتسجيل القطع المجزئة الجديدة في السجلات، وإصدار سندات تسجيل جديدة بكل قطعة مجزئة، أما إذا كانت التجزئة بالتراضي فتحوّل المعاملة إلى مستمع الإقرار لأخذ موافقة أصحاب العلاقة، ثم تحول المعاملة إلى قسم التسجيل لتسجيل القطع المجزئة الجديدة في السجلات واصدار سندات موقعة ومختومة.
أسباب تجزئة الأراضي
- أن تكون ملكية الأرض ترجع لمجموعة من الورثة ويرغب كل منهم بأخذ نصيبه من الأرض لبيعها، أو مبادلتها، أو تأجيرها، أو زراعتها، أو لتحكيرها لإقامة مبانٍ عليها.
- أن تكون قطعة الأرض كاملة لشخص واحد ويرغب بتجزئتها وفرزها إلى عدة قطع صغيرة ليحتفظ ببعضها، ويبيع بعضها الآخر، أو يستغلها باستثمار معين مثل زراعة، أو إقامة مباني عليها.
فوائد تجزئة الأراضي
- التغلب على مشكلة الشيوع بين الشركاء، وتنظيم تسجيل الملكية، وتسهيل ممارسة الحقوق المرتبطة بها؛ من بيع، ورهن، واستثمار.
- الحرص على الاستقلالية المالية لكل شخص على حدى، دون أن يشاركه أحد في ملكه؛ ما يعطيه حرية التصرف بملكه بالطريقة التي يراها مناسبة.
- تنشيط حركة بيع العقارات غير المنقولة ومنها الأراضي؛ الأمر الذي يسرع عجلة النمو الاقتصادي.
سلبيات تجزئة الأراضي
من أبرز سلبيات تجزئة الأراضي هو تفتيت الأرض الزراعية، أو القابلة للزراعة على حساب الزحف العمراني لتأمين مساكن لأفراد المجتمع في ظل الانفجار السكاني الذي تشهده أغلب المجتمعات، وكذلك ضياع وحدة الأرض الزراعية عند تجزئتها لصالح شق الطرق والشوارع، ما عزى بالجهات المختصة منع تجزئة أو إفراز الأراضي الزراعية على وجه الخصوص للحفاظ على الوحدة الزراعية، بما يعود بالفائدة على القطاع الزراعي والاقتصادي لهذه المجتمعات.
