جدول المحتويات
أصبح الاهتمام بالصكوك الإسلامية في وقتنا الحالي في حالة تزايد، فهو عنصر مهم في تمويل العديد من المشاريع بعد أن أثبتت نجاحها وكونها أداة مبتكرة استفادت منها العديد من البلدان الإسلامية، كما أن الاقتصاد الغربي أصبح على دراية بالدور المهم الذي تلعبه، والصكوك لغويًا هي الكتاب الذي يتم فيه تدوين العقد بين المتعاهدين في معاملات وأقارير، والكلمة مُعرَّبة من مصطلح تركي هو (جك)، وصكوك الأراضي هي عبارة عن أوراق مالية لإثبات حقوق صاحبها في الأرض أو المشروع المبني عليها.
يتحدث هذا المقال عن الصكوك الإسلامية ويشمل:
- تعريف صكوك الأراضي
- أنواع صكوك الأراضي
- الأراضي بدون صكوك ومشكلاتها.
- استخراج صكوك الأراضي.
- بيع الأراضي بدون صكوك.
ما هي صكوك الأراضي؟
يقول الدكتور علي محيي القره داغي أنّ الصكوك بشكل عام هي عبارة عن أوراق مالية متساوية القيمة تمثل منافع وخدمات معًا، أو إحداهما، وتكون خاصة بمشروع استثماري يأتي بأرباح مادية، أما في تعريف الدكتور محمد عبد الرحيم عمر فهي أوراق مالية لإثبات حقوق صاحبها في ملكية شيء ما موجود، ويأتي منها مصطلح تصكيك، أي تحويل تلك الموجودات المملوكة إلى صكوك يبيعها المالك، ويشمل ذلك الأراضي.
تذهب هيئة المحاسبة والمراجعة للمؤسسات المالية الإسلامية إلى أن الصكوك وثائق تتساوى من حيث قيمتها، وتشكل حصص شائعة في ملكية أعيان أو منافع أو خدمات أو موجودات، وتشتمل على أي نوع من أنواع الاستثمار، بعد أن يتم حساب قيمة الصكوك وإنهاء الاكتتاب، ثم الشروع في استعمالها فيما صدرت لغرضه.
أنواع صكوك الأراضي
صكوك المُضاربة الزراعية
هي عبارة عن أوراق مالية ذات قيمة متساوية يتم صدورها بغرض ضخ قوة مادية لمشروع ذو طابع زراعي، وأصحاب الصكوك جميعهم يمتلكون نصيبًا من الأرباح تبعًا لما هو مُتفق عليه مُسبقًا من نسبة مئوية، حيث إنّ صكوك الأراضي الزراعية هي تلك التي تقتصر على العمل الزراعي في الاستثمار فقط، ويطرح المُضارب الصكوك للبيع، ثم يجمع أموالها من المستثمرين، ليتسعملها هو في النشاط الزراعي، فهو يشتري أرض زراعية، أو يستأجرها، ثم يزرعها، ويمنحها كل ما تحتاجه من سقاية وتسميد، وبعدها يبيع محصولها، فيربح، فتُقسَّم الأرباح بينه وبين أصحاب الصكوك تبعًا للنسبة المُتفق عليها، وكل واحد من هذه الصكوك يأتي كنصيب مشاع في هذه الأرض.
صكوك المُساقاة
هو واحد من صكوك الأراضي الذي يصدر بغرض ضخ مال لمشروع يتم في مجال سقي الشجر، وينفق المُضارب عليها ويرعاها تبعًا لعقد المساقاة، ثم تكون ملكية الثمر لأصحاب الصكوك بالنسبة المنصوص عليها في العقد.
صكوك المُغارسة
هو واحد من صكوك الأراضي التي يشتريها المكتتبون بغرض المشاركة في تمويل مشروع يقوم على غرس الشجر، ويطلب المُضارب التمويل الذي يحتاجه لعمل ذلك المشروع، ثم يتحمل مسئولية المشروع من نفقات وغرس، وكل واحد من أصحاب الصكوك يمتلك نصيب من الأرض تبعًا للنسبة المنصوص عليها في العقد.
صكوك السلم
هي واحد من صكوك الأراضي يشتريها المكتتبون بغرض امتلاك نصيب من سلعة السلم، ثم يبيعون هذه السلع ويربحون، وتقسم الأرباح فيما بينهم تبعًا للنسبة المنصوص عليها في العقد. يضخ حاملو الصكوك الأموال الكافية لقيام المشروع من تسميد وبذور وحراثة، وذلك من الصفر وحتى الحصاد والبيع، إذ يغطي الممولون بالصكوك كافة الأنشطة الزراعية من تأجير للأرض بثمن محدد أو بنصيب من المحصول.
نظام الأراضي بدون صكوك
أحيانًا يكون إثبات الأراضي بدون صكوك إجراء معقد بعض الشيء، فهناك عدد من المشاكل التي يتعرض لها المستثمرون في هذا الشأن مثل صعوبة إثباتها وتعويضها، حيث لا يتمكن الكثير من الناس من استرداد حقوقهم لعدم معرفتهم بتلك الأفكار، وقد يتعرضون لأزمات لم يتوقعوها بعد إتمامهم عملية البناء على أراضي بدون صك.
العديد من المعطيات ينبغي علينا أن نعرفها حول نظام الأراضي بدون صكوك، تلك التي تشتمل على قواعد وقوانين تنظم ملكية الأراضي والحجج، فإن دعاوى النزاع على العقارات والأراضي بلا صكوك قد تم تحديد رفضها، وهذا يعني أنّ نظام حجج الاستحكام قد تم إلغاؤه، فيما حصل المتقدمين للحصول على الحجج على فرصة بأن يستأنفوا عمل بياناتهم والإجراءات الضرورية من خلال لجنة الأراضي، وهذا بعد التنسيق مع الجهات المختصة بشكل لا يعيق أي من أشكال التنظيم.
يتيح نظام الأراضي بلا صكوك الجديد عددًا من الحالات للأشخاص غير القادرين على تقديم طلب في أوقات سابقة، فيما تم تعيين الأماكن غير المتاحة للتمليك، ويحتاج الفرد القائم بعمليات البيع والشراء أن يجنِّب نفسه الوقوع في أي مشكلة أو نزاع مع بائع أو مشتري، وأن يثبت حقه في ملكية الأرض من خلال مواثيق قانونية تم تسجيلها في السجلات العقارية، وهذا يحافظ على حقوق كافة الأطراف بالشكل الذي قرره قانون العقارات.
تعويض الأراضي بدون صكوك
واحدة من أبرز مشكلات صكوك الأراضي هي تعويض الأراضي بدون صكوك، ولقد تم حل معضلة إثبات ملكية الأراضي بلا حاجة إلى أي من الصكوك الشرعية أو القانونية استنادًا على العديد من الأحكام والقرارات التي أصدرتها حكومة المملكة العربية السعودية، حيث يحصل المواطنون أصحاب الأراضي بلا صكوك شرعية على تعويض بغرض إثبات ملكيتهم، وأكدت وزارة النقل على أنّ التعويضات سيتم منحها لكافة المواطنين من أصحاب هذه الأراضي بعد إحضار كل شخص منهم وثيقة شرعية تثبت أنه صاحب الأرض أو البناء، على أن تكون وثيقة الإثبات صادرة عن المحكمة، ثم تُحدَّد القيمة التعويضية من لجنة مختصة في وزارة المالية ووزارة العدل وأمانة منطقة الرياضية إلى جانب الشيخ دلال للعقار، وتُصدر وزارة النقل القرار بتعويض صاحب هذه الأرض، أو نزع ملكيتها عنه طالما أنه لا يملك وثيقة شرعية تثبت أحقيته لها.
مشاكل الأراضي بدون صكوك
عدد كبير من المشاكل في صكوك الأراضي تأتي ضمن حيز الأراضي بدون صكوك، وهي تأتي في المرحلة التي يحدث فيها تنظيم عمل إثبات للأرض، وإن أشهرها يكون بعد البناء على تلك الأراضي، والواقع أنّ القانون يتيح للمواطنين أن يتملكوا المبنى الذي تم تشييده على الأراضي بدون صكوك، ذلك شريطة إحضار إثبات احتياج المواطن للبناء على تلك الأرض، والحالة هذه تتواجد أربعة شروط يجب استيفاؤها:-
- أن يستوفي المبنى خطوط التنظيم.
- أنّ المواطن ليس لديه سكن آخر.
- أن لا يكون تشييد المبنى سببًا في إلحاق الأذى بأي من المؤسسات والأفراد.
- أن يتم البناء على واحدة من أراضي المرافق العامة.
إذا ما تم استيفاء كافة هذه الشروط يحدث تقدير للقيمة المادية للأرض من خلال المتخصصين في ذلك، ثم يسدد صاحب الأرض ضعف تلك القيمة المُقدرة ليتمكن من تملك الموقع، وهناك عدد من الأقاويل حول إمكانية أن يتملَّك المواطن الأرض طالما أنه يسدد الفواتير الكهربائية، وأن هذا الاشتراك يأتي كوثيقة للتملك، غير أن هذا ليس صوابًا من الناحية القانونية، ففاتورة الاشتراك لا يعتمد بها كوثيقة للتمليك وإن كانت الجهات الحكومية موافقة، حيث إنّ العديد من البيوت الموجودة على الأراضي بلا صكوك قد وافقت الحكومة على طلبات اشتراكها في الكهرباء، لكن بعد إلزام المواطن بتوقيع عقد يلزمه بتنفيذ القرارات التي أصدرتها الأمانة العامة في حالة عمل المخططات بشكل مُفصَّل، وإجراءات التطوير للأماكن العشوائية والقرى، مع عدم حفظ حقوق أحد بأي تعويض.
إن عدم توفر صكوك الأراضي لدى هؤلاء المواطنين يخلق أمامهم صعوبة في بيعها، فهي بلا سند شرعي أو رسمي أو نظامي، وتلك الإجراءات ذات الطابع القانوني مهمة ويجب الاستعانة بمحامي متخصص فيها، فكل من عمليات البيع والشراء لا تصح إلا بوجود صكوك الأراضي ذات الطابع الشرعي أو النظامي، وبالتالي يتوجه الكثيرون إلى إتمام عمليات البيع اعتمادً على أوراق تحل محل هذه الصكوك التي لا يحوزون إياها، مما جعل القانون يشدد على أن كل شخص باع أرض أو عقار دون حيازة صك شرعي فهو بالتالي يبيع شيء لا يقع في حيز ملكيته، فإن البيعة باطلة شرعًا وقانونًا، بالتالي فإن البائع بهذه الطريقة يُحرم من التقدُّم إلى المحكمة بحجة استحكام، لأنّ هذه الحجة تحكمها معايير محددة ومُلزمة للأفراد، تلك التي لا تنحسر فقط في الأوراق، كما تم التأكيد على أن كافة الموجودات ذات الصكوك يجب تسجيلها في سجلات الوزارة.
استخراج صكوك الأراضي
إنّ التطور الذي شهدته المحاكم الإلكترونية بالمملكة العربية السعودية قد ساعد المواطنين على إنجاز العديد من الإجراءات واستخراج الأوراق بشكل إلكتروني من خلال الإنترنت موفرةً بهذا الوقت والجهد على صاحب الشأن، وذلك من خلال بوابة ناجز التي تقدم نحو ألف من الخدمات القانونية لخدمة المواطنين، ومنها إمكانية استخراج صكوك الأراضي.
يتم استخراج صكوك الأراضي إلكترونيًا من خلال اتباع التعليمات أدناه:
- زيارة موقع وزارة العدل الرسمي والوصول له من خلال محرك بحث جوجل.
- بعد أن تفتح الموقع تنقر على الخدمات الإلكترونية.
- ثم تنقر على “تسجيل مخططات وقطع أراضي ووحدات سكنية”.
- ستجد أن أمامك قائمة عليك أن تختار منها “تسجيل”.
- ثم ستدخل قائمة جديدة، وتختار منها تسجيل قطع أراضي.
- ثم تعبئ الخانات الموجودة أمامك بالبيانات اللازمة والصحيحة، وانقر على حفظ الطلب.
- لن تحصل على أرقام دون أن تحفظ الطلب.
- هذه الأرقام هي التي ستمكنك من استكمال خطواتك، عليك حفظها، ثم تتوجه بها إلى أقرب كاتب عدل فتسجل بياناتك لديه.
- في حالة أنك لا تملك جميع البيانات احفظ المعلومات بصورة مبدئية كي تتمكن من العودة إليها لاحقًا بعد حصولك على تلك البيانات، فإذا استوفيتها ضعها في خاناتها وانقر على حفظ نهائي.
من أجل استخراج صكوك الأراضي السكنية عليك اتباع الخطوات الآتية:
- تزور الموقع الرسمي الخاص بوزارة العدل.
- تختار الخدمات الإلكترونية، ثم تضغط على تسجيل قطع الأراضي والوحدات السكنية.
- تختار الدخول إلى الخدمة، وتختار تسجيل جديد، ثم إلى تسجيل قطع أراضي.
- عليك الآن ملء الخانات بالبيانات الصحيحة، ثم تختار الحفظ النهائي، وبعد حفظ الطلب عليك تسجيل رقم هذا الطلب الذي سيظهر أمامك لتتمكن من استكمال باقي الإجراءات.
- في حالة عدم امتلاكك لكافة البيانات المطلوبة فيمكنك أن تحفظ بشكل مؤقت وتستوفي بياناتك ثم تعود لتكمل الطلب وتحفظه بشكل نهائي.
إن حيازتك لصكوك الأراضي المملوكة يستدعي حيازتك لعدد من الأوراق المهمة وهي:
- الرفع المساحي للأرض، ذلك الذي يستوفي كافة ما يخصها إلى جانب الإحداثيات.
- تصوير جوي للأرض، أو مخطط تنظيمي لها، على أن يكون معتمد رسميًا من الهيئة المختصة بذلك في المملكة.
- إحضار إقرار يؤكد على كون الأرض لم تتلقى حكم نهائي مسبقًا.
شروط استخراج صكوك الأراضي السكنية
تبعًا للبيان الصادر عن الهيئة العامة للعقارات في المملكة العربية السعودية فإنه يجب على كل مواطن أن يملك صك ملكية للأراضي السكنية، وعلى كل شخص لم يحصل على صك أن يعمل على استخراج واحد من اللجان المختصة في طلبات امتلاك العقارات، وشروط طلب تقديم الصك هي:
- عدم صدور أي حكم قضائي ختامي بشأن الأرض.
- أن لا تكون الأرض واقعة في أحد المناطق التي من المقرر عدم ملكيتها للمواطنين.
- أن يكون تاريخ إحياء العقار سابق على تاريخ صدور حكم التمليك الملكي بوقف الإحياء.
خطوات استخراج صك أرض منحة
ضمن رؤية المملكة العربية السعودية لسنة 2030، فإن المملكة تهدف إلى إعانة أفراد الشعب على الارتقاء بأحوالهم المعيشية، وآخر إجراء نفذته هو تقديم منح الأراضي بشكل مجاني للأفراد الذين تنطبق عليهم شروط أحقية المنحة، وتكون خطوات استخراج صكوك الأراضي من هذه المنحة بشكل إلكتروني هي:
- زيارة الموقع الرسمي لوزارة الإسكان السعودية.
- اختيار أيقونة “سكني أبحث عنها” ضمن النافذة الرئيسية للموقع.
- اختر “مستفيد” من القائمة أمامك، وسجل دخولك.
- أمامك الآن قائمة عليك أن تختار منها “الأراضي المجانية الموجودة”.
- ستظهر أمامك خانات عليك ملئها بجميع البيانات الصحيحة، ثم رفع الوثائق.
- بعدها ترسل الطلب، وتنتظر أن يتم البت في الطلب المُرسل من جانبك في وزارة الإسكان، وتتلقى الرد من الوزارة بقبول طلبك وأنك تستوفي شروط الاستحقاق، أو أن طلبك مرفوض لأنك لا تستوفي الشروط.
أثناء انتظارك يمكنك متابعة الطلب من حين لآخر والحالة التي وصل لها، وذلك من خلال زيارة الموقع الإلكتروني وعمل الإجراءات الآتية:
- سجل دخولك للموقع.
- اختر الخدمات الإلكترونية.
- انقر على أيقونة خدمة الاستعلام عن المنح.
- اضغط على الاستعلام عن محنة الأراضي.
- عليك وضع رقم وثيقة إثبات هويتك الوطنية أو رقم سجلك المدني.
- ثم تُدخل رمز التحقق من أنك لست مبرمج روبوت.
- بعدها تنقر على “عرض”، لتجد حالة الطلب الخاصة بك مع كافة البيانات التي استوفيتها من قبل، لتتعرف على الوضع الحالي لطلبك.
توجد مجموعة من الشروط التي يجب توافرها فيك لتحصل على منحة الـ18 سنة:
- أن يكون المُتقدم تخطى الـ18 عامًا.
- السيدة المُطلقة أو الأرملة التي تعدت الـ25 سنة يمكنها التسجيل في هذه المنحة.
- يجب أن يكون المتقدم من سكان المنطقة التي تقع الأرض الممنوحة في حيزها.
- تقديم بطاقة الهوية الشخصية التي بها معلومات تثبت تواجده في المنطقة.
- أن لا تتخطى مساحة الأرض 935 متر.
إجراءات استخراج صكوك الأراضي الزراعية
- يتم طلب هذه الصكوك بالتوجه للمحكمة الزراعية، ويمكن أن يُقدَّم الطلب للقاضي.
- أن يُقدَّم الطلب للبلدية ووزارة الشئون الإسلامية والأوقاف والدعوة والإرشاد، وأن يُقدَّم أيضًا لوزارة المالية.
- يجب أن يكون الطلب مستوفيًا لعدد من البيانات وهي اسم المتقدم كاملًا ورقم وثيقة الهوية الشخصية، إضافةً إلى مكان الأرض أو العقار، والإفصاح عن كيفية تملكه، مع كتابة مساحته الكلية سواء كانت أرض أو عقار، وكتابة كافة القياسات بالمتر المربع.
- يجب الاعتماد على أحد المكاتب المُعتمدة في حيازة رفع مساحة الأرض أو العقار كي يضمن صاحب الملك تسجيلًا دقيقًا للمساحة.
- في بعض الأحيان يكون المتقدم بالطلب مُطالبًا باستخراج صك لأرض أو عقار من أحد المصالح الحكومية المخولة بذلك، وهي الحرس الوطني، ووزارة النقل، وإدارة البترول، وإدارة الآثار، والإدارة الزراعية، ويجب أن يحصل المُتقدم على موافقة من كل هذه المؤسسات وعدم تسجيل لأي حالة رفض واحدة.
- إحضار شهود يدلون بشهادات تثبت أحقيته في الأرض.
- يستخرج المتقدم بالطلب صك الأرض الخاصة به بعد استيفاء الشروط وعمل الإجراءات المذكورة أعلاه.
الاستعلام عن صكوك الأراضي
- زر موقع وزارة العدل السعودية.
- اختر مستند الخدمات الإلكترونية.
- اختر منه “المزيد” لتظهر أمامك قائمة بعدد من الخيارات الأخرى.
- اختر خانة الاستعلام عن الصك العقاري.
- انقر على اختيار الدخول إلى الخدمة.
- عليك استيفاء بيانات الصك من رقمه وتاريخه.
- ثم انقر على خيار “استعلام”.
ستحصل على نتيجة استعلامك والتي تتضمن التفاصيل الكاملة للصك والمدينة إلى جانب رقم المخطط، والوحدة السكنية التي تثبت من خلالها حيازة الصك.
إلغاء صكوك الأراضي
صدر مؤخرًا توجيه من وزارة العدل يحظر إلغاء أو تعطيل أي صك طالما أنه مُستند على مخطط زمني وذلك بغرض رفع درجة الموثوقية تجاه الصكوك، ولقد وضح وزير العدل السعودي وليد الصمعاني أنه المسؤوليات الجنائية والتأديبية والمدنية يُسأل عنها المساهم، ولقد مثل هذا القانون نقلة تاريخية للحياة التشريعية بالسعودية، حيث إنّ هذه التشريعات المتخصصة لا تلبس عباءة القضاء فحسب وإنما هي ذات طابع حقوقي، ولقد تم إصدار هذا القرار استنادًا إلى المنهجية التشريعية التي تعتمد على المرجعية الإسلامية المُنتهجة من المملكة كمنهاج ثابت، إلى جانب النظريات القانونية الأحدث جبنًا إلى جنب مع حقوق الإنسان وما تتطلبه من تحقيق العدالة بشن الفرد.
قال المستشار الاقتصادي علي بن حبيب بوخمسين أنّ عدم إلغاء الصكوك النظامية يمثل حدثًا مهمًا وكبيرًا بإمكانه عمل قفزة نوعية طفرية، لأنّ هذا القانون سيدفع السوق العقاري السعودي لأن يكون من أهم الأسواق في العالم، لأنه سيكون أكثر تمتعًا بالشفافية والموثوقية والعديد من عوامل الدعم الأخرى التي لا تمتلكها أسواق أخرى في العالم.
كانت الحكومة في سنة 2020 قد أصدرت 113 قرارًا بإلغاء صكوك الأراضي التي تعدت على القانون، حيث رفعت وزارة الشئون البلدية والقروية طلب بإلغاء تلك الصكوك الصادرة على عدد من المساحات الحكومية، وقد أرادت الدولة أن تحاصر ما وصفتهم بأنهم لصوص للأراضي ثم تضعهم تحت طائلة القانون، وحدث في هذا السياق أنّ الدولة أعدت نظام مراقبة متكامل يعتمد على تكنولوجيا التصوير من الفضاء لحماية الأراضي المملوكة للدولة، وتجهيز مشروع يضع استراتيجية واضحة بشأن التعدي على الأراضي، ما أدى إلى إلغاء 113 من صكوك الأراضي، وعادت الأموال إلى خزانة الدولة العامة.
بيع الأراضي بدون صكوك
يقدم البعض على بيع الأراضي بدون صكوك، فتلك الأراضي التي لا تمتلك صكوك شرعية أو نظامية يتم بيعها من خلال أوراق ووثائق بيع فقط، وبالتالي فإن تلك أصبحت مشكلة لدى العديد من الناس، حيث قال المستشار سلطان الحارثي أن المملكة شهدت العديد من مطالبات بإعادة مبالغ أراضي تم شراؤها وهي لا تحمل صك، ويكون بيع أي أرض أو عقار في حالتين:
- وجود صك شرعي وصك نظامي لها لا يختلف عليه شرع أو قانون.
- البيع بالوثائق فقط، والواقع أن الشرع لا يرفض عملية البيع هذه طالما أن البائع مالك حقيقي لتلك الأرض، لكن النظام يرفضها، لذلك يجب استخراج صك نظامي لتلك الأرض.
إلى جانب هذا، فإن الشرع لا يرفض استخراج صك استحكام للعقار أو الأرض كي يتمكن المشتري من استخراج رخصته البنائية والانتفاع من الأرض أو العقار، والمشكلة تحدث بسبب أنّ المشتري يأتي بعد سنوات من توقيع العقد ودفع الأموال وشراء الأرض والتصرف فيها ثم يرفع دعوى قضائية لاسترداد ثمنها، ويعمد المشتري إلى اللجوء للمحكمة ليطالب بأمواله، متقدمًا بحجة أن البائع قد باع له ما لا يملكه، في الوقت الذي يكون فيه خاويًا من أي دليل قانوني على هذه الدعوة.
يؤكد المستشار الحارثي أولوية أن تُرد هذه الدعوة، فالمشتري إن أقدم على شراء هذه الأرض يكون ذو معرفة يقينية أنها بلا صك، إضافةً إلى أن الأرض ليس لديها ما يضمن ملكيتها لصالح أحد المشروعات الحكومية، وهذا يجعل الدفة مغايرة لمصالح المشتري ويضعف من موقفه، وحتى إن تقدم المشتري بحجة إزالة العقار، فإن الإزالة تأتي بسبب عدم استخراج رخصة للبناء، إلى جانب عدم وجود صك نظامي.
