دليل شامل عن التقييم العقاري : اقرأ

جدول المحتويات

قد يقع البائع أو المشتري في مشكلة عدم معرفة القيمة الحقيقية للعقار، فينتهي الأمر بالمشتري بدفع مبلغ 150 ألف دولار مقابل عقار قيمته الفعلية 100 ألف دولار على سبيل المثال، أيضاً فإن البائع من الممكن أن يُحدد سعر بخس لعقاره الذي يساوي أضعاف الرقم الذي يتوقعه، من هنا جاءت فكرة التقييم العقاري الذي يعمل على تحديد قيمة العقار بناءً على عوامل عدة.

يتحدث هذا المقال عن التقييم العقاري، ويشمل:

تعريف التقييم العقاري، وشروطه.
طرق وأساليب التقييم العقاري.
الفرق بين سعر وقيمة العقار.
أسلوب المقارنة بالتقييم العقاري.
طريقة تقييم العقار من البنك.
خصائص التقييم العقاري، ومهامه.
منهجية الدخل.
التقييم العقاري حسب البلد.
المهارات اللازمة لوظيفة مثمن عقاري.

ما هو التقييم العقاري

يُمكن تعريف التقييم العقاري بأنه علم يُحاول حل المشاكل التي قد يقع فيها كل من يرغب في بيع أو شراء عقار جديد، وذلك من خلال تحديد معايير معينة لتحديد قيمة العقار المالية، وقطع الطريق أمام أي خلاف قد يحدث بسبب ذلك في لحظته أو لاحقاً، ورغم أن مفهوم التقييم العقاري عام ولا يشمل فئة مُحددة، إلا أن أكثر فئة تحتاجه هي المشترين والبائعين المستقلين أو لنطلق عليهم العقاريين الصغار، أما شركات العقار الكبرى فغالباً ما تقوم بتقييم عقارها بشكل مستقل بناءً على معايير خاصة، وتجدر الإشارة إلى أن التقييم العقاري علم قائم بحدّ ذاته؛ حيث يوجد خبراء متخصّصون بتخمين قيمة العقارات.

متى نحتاج التقييم العقاري؟

لتحديد قيمة عقار يدخل ضمن ميراث.
مساعدة البائع والمشتري على تحديد القيمة العادلة للعقار.
تحديد قيمة عقارات أو أملاك يرغب طرفين في تبادلهما.
تحديد قيمة العقارات أو الأملاك التي تتبع لشركة أو مؤسسة أعلنت إفلاسها.
تحديد قيمة التأمين أو الضرائب المفروضة على العقارات.

شروط التقييم العقاري

توجد شروط مُحددة لعملية التقييم العقاري، حيث تُعد من العمليات التي تتطلب مهارات عالية يجب توافرها في من يرغب في عمل تقييم عقاري لأحد الأملاك الخاصة أو العامة، ومن أشهر الشروط الواجب توافرها عند التقييم العقاري ما يلي:

الحصول على رخصة من البلد الذي تُقيم فيه للسماح بعمل التقييم العقاري.
غالباً ما يتم الخضوع لامتحان يتطلب النجاح فيه، تضم أقسامه ما يلي:
- مقدمة في معايير التقييم الدولي وميثاق آداب وسلوك ممارسة مهنة التقييم.
- مبادئ في التقييم العقاري الأساسي.
- الإجراءات الأساسية في التقييم العقاري.
- حساب التكلفة
- التقييم أسلوب السوق والدخل
- تحليل السوق
- الأنظمة العقارية ومبادئ تخطيط المدن
أن يحصل على ما لا يقل عن 2000 ساعة خبرة في العقار؛ وهذه الخبرة يشترط أن تكون مسجلة في سجلات الدولة.
يشترط اجتياز مقابلة شخصية.

يتبع الحصول على إجازة التقييم العقاري كلّاً مما يلي:

استلام بيانات العقار: يتم استلام كافة البيانات ذات العلاقة من المالك، وتتضمن هذه البيانات بشكل أساسي المخططات الهندسية التي تشتمل على كافة التفاصيل التي يحتاجها المخمّن.
دراسة العقار: يتم فيها دراسة العقار بشكل كامل، وذلك بغية التأكد من البيانات الخاصة التي تم الحصول عليها من المالك، فضلاً عن التأكد من التطابق بين كل من الصكوك ومواقع العقارات والمواصفات الخاصة بها.
زيارة موقع العقار: يقوم المخمّن بزيارة موقع العقار، ويقوم بتنفيذ رفع مساحي للموقع، وتهدف هذه الخطوة لمعرفة الطرق الرئيسية والفرعية التي توصل للعقار، حيث إن سهولة الوصول إلى الطرق الخارجية يرتبط غالباً بالخدمات التي تؤثر بشكل كبير على سعر العقار.
تحليل التقييم ورفع التقرير: يتم عمل دراسة تحليلية للتقييم العقاري تتضمن كلّاً مما يلي:

مواصفات موقع العقار.
مدى توفّر الخدمات العامة في موقع العقار.
اتجاه السوق في الحي.
قدرة العقار على خلق الإيرادات.
الخصائص الوظيفية والهيكلية والجمالية للعقار.

طرق وأساليب التقييم

يستخدم خبراء التقييم العقاري أساليباً وطرقاً عالمية لتخمين قيمة العقار الحقيقية، وتتجلى هذه الأساليب والطرق بثلاثة أشكال رئيسية هي: 1. المقارنة 2. الدخل 3. التكلفة، وهذه الطرق تتوافق مع معايير التقييم العقاري الدولية عالية الجودة. بعد إتمام هذه العملية يتم تحديد القيمة السوقية للعقار وقت التقييم، ثم تعبئة النموذج الخاص بالتقييم.

الفرق بين سعر وقيمة العقار

قد يكون العقار ذو قيمة مُحددة، ولكن سعره يتراوح بين الارتفاع والانخفاض! كيف؟ ذلك يتجلى عند معرفة الفرق بين سعر وقيمة العقار إلى جانب تكلفته، ويُمكن توضيح الفرق بينها كما يلي:

قيمة العقار: يُشير مصطلح قيمة العقار إلى المبلغ المفترض أو المتوقع من المشتري دفعه مقابل الحصول عليه، ويُمكن اعتباره سعراً غير حقيقياً يعتمد دفعه على تنافسية السوق.
تكلفة العقار: تُمثّل المبلغ الذي يقوم البائع بدفعه لتجهيزه، ويُطلق عليها أيضاً تكلفة المشتري، ومن أمثلته أن يقوم مطور عقاري بشراء أرض خام وتشغيل مسّاح لحساب التكلفة الإجمالية لبناء منزل أو منشأة تجارية، حيث تُعتبر التكاليف التي قام المطور بدفعها تكلفة العقار.
سعر العقار: يُشير مفهوم سعر العقار إلى المبلغ الفعلي الذي بيع به العقار، أو المبلغ التبادلي الفعلي المدفوع بين بائع العقار ومشتريه.

أسلوب المقارنة بالتقييم العقاري

يعتمد أسلوب المقارنة في التقييم العقاري على عدة عوامل يجدر مراعاتها، حيث تتمثل بما يلي:

عوامل تتعلق بالعقار نفسه

المساحة المبني عليها العقار، وتصميمه، وعمره، وحالته، وجودته.
قيود الملكية وجميع الحقوق والأوراق الثبوتية المتعلقة بها.
ملكية المعدات داخل المنزل والتجهيزات التي تتوفر فيه.
التراخيص المتوفرة وفق قوانين التنظيم والتخطيط، والتراخيص التي يجب عملها.

عوامل تتعلق بمحيط العقار

موقع العقار، ومدى إمكانية الوصول إليه بسهولة.
المناطق المجاورة، ومدى توفر المرافق والخدمات الأساسية والترفيهية؛ خاصة المدارس والمستشفيات والعيادات الطبية والمحلات التجارية والمطاعم وغيرها.
اتجاهات المنطقة نحو التطوير أو الإهلاك، وخطط التنمية الموجهة للمنطقة التي يقع فيها العقار.

عوامل تتعلق بسوق العقارات

مدى استهداف السوق على المستوى المحلي والإقليمي والعالمي، ويُقصد بالاستهداف الاستثمار ونشاط الحركة العقارية.
التغيرات في العرض والطلب منذ تاريخ بدء معاملة تقييم العقار.

طريقة تقييم العقار من البنك

التقييم العقاري من قبل شركة تخمين لا يختلف في جوهره عن التقييم العقاري الذي يقوم به أحد البنوك، حيث إن الهدف هو تحديد القيمة السوقية التي يستحقها العقار بناءً على عدة عوامل – كما أسلفنا -، ولتبسيط الفكرة، فإنهما مثل التفاح والبرتقال، يصنف كلّ منهما بأنه فاكهة لكنهما مختلفان!

لتوضيح طريقة تقييم العقار من البنك، يجدر بنا مقارنتها مع طريقة تقييم العقار من قبل أحد الشركات أو سماسرة العقارات، وهي كما يلي:

التقييم العقاري من قبل شركة

يقوم السمسار أو الشركة بعمل تقييم يُعرف باسم التقييم التنافسي، حيث يتجلى دوره بعمل مقارنات مختلفة للتوصل إلى القيمة السوقية للعقار، ويشمل التقييم العقاري من قبل السمسار استراتيجية إدراج، في حين أن التقييم البنكي لن يشمل ذلك، والإدراج يعني أن السعر قابل بشكل مستمر للتغير بناءً على عوامل السوق.

التقييم العقاري من قبل البنك

يقوم البنك باستئجار مثمن لإجراء تقييم مصرفي كجزء من عملية الموافقة على منح أحد الأشخاص قرضاً على سبيل المثال، حيث يأتي المثمن الذي يتبع إحدى الجهات الخارجية لفحص وتأكيد الحالة العامة للمنزل وتوثيق الميزات والمعلومات وكافة التفاصيل الأخرى، ولا يتضمن ذلك استراتيجية إدراج قد تتغير مع الزمن، وغالبًا ما يكون تقييم البنك أكثر تحفظًا من التقييم العقاري، حيث غالبًا ما يختار المثمن الخطأ في جانب الحذر.

خصائص التقييم العقاري

مقارنة المبيعات

يقوم المخمّن بالبحث عن مبيعات العقارات التي حصلت في الفترة الأخيرة داخل المنطقة الواقع فيها العقار، حيث تُفيده هذه العملية في عمل مقارنة بين خصائص العقار المباع والعقار الذي ينوي عرضه للبيع، وعلى أساسه يتم التعديل على القيمة السوقية الأوليّة للعقار، إما بالزيادة أو خفض السعر، فمثلاً وجد المطور ثلاث عقارات تم بيع كل واحد منها خلال الأشهر الثلاثة الماضية مقابل 200 ألف دولار، حيث إن خصائص هذه العقارات المتمثلة بالسندات المطلوبة والتراخيص والعمر والمساحة ونوع مواد البناء وغيرها من الأمور؛ تتطابق مع العقار الذي يرغب في طرحه، ولكن بالمقابل فإن العقار الذي يرغب بطرحه يمتلك مرآباً أكبر مساحة، وعلى هذا فهو سيأخذ بعين الاعتبار المبيعات الأخيرة إلى جانب القيمة المضافة للمرآب الأكبر، والتي بناءً عليها ستكون قيمة العقار حوالي 225 ألف دولار.

استبدال التكلفة

يقوم المقيّم العقاري بفحص المواد الداخلة في تركيبة العقار من حيث النوعية والجودة، ثم سيجمع بيانات الأسعار، ثم تحديد التكلفة، بعدها سيقوم المُثمن بخصم تكلفة العناصر المستهلكة بناءً على عمر العقار وحالته العامة، ومن الأمثلة التوضيحية على ذلك؛ لنفترض وجود عقار عبارة عن منزل من ثلاث غرف نوم يكلف 250 ألف دولاراً بعد استبداله بمواد قابلة للمقارنة، ثم يتم مراعاة أن السقف يقترب من نهاية عمره الخدمي، وبالتالي سيقوم المثمن بخصم كلفة استهلاك السقف والمواد الداخلة في تركيبه، لتصل القيمة الأولية للعقار لحوالي 225 ألف دولاراً.

منهجية الدخل

تقوم منهجية الدخل على أخذ المطور أو المخمّن دخل العقار الفعلي والدخل المتوقع، بالإضافة إلى خصم تكاليف صيانة الممتلكات، وبالتالي تحديد متوسط الدخل السنوي للعقار وضربه بعدد سنوات تعتمد على مدة الاستثمار التي يرغب فيها المشتري، وبذلك يستطيع تحديد قيمة العقار السوقية، وعلى سبيل المثال يتم تأجير العقار حاليًا مقابل 1500 دولار شهريًا مع نفقات قدرها 200 دولار شهريًا، أي أن الدخل الصافي للعقار يبلغ 1300 دولار شهريًا وهو ما يُعادل 15600 دولار سنويًا، وعليه يقوم المخمّن بتحديد عائد الاستثمار لمدة 12 عام مثلاً، ليكون بذلك تقييم العقار حوالي 187200 دولار.

مهام التقييم العقاري

تقييم العقارات قبل بيعها أو رهنها أو فرض ضرائب أو التأمين عليها.
تقييم العقار لتحديد قيمة السوق بالرجوع إلى مصادر داخلية وخارجية.
دراسة أي متغيرات قد تؤثر على قيمة العقار على المدى المتوسط والبعيد، وعلى سبيل المثال مبيعات المنازل القابلة للمقارنة وسجلات المبيعات السابقة وخطط التطوير المستقبلية وغيرها.
إعداد تقارير توضح نتائج التقييم الحاصل لعقار والأساليب المستخدمة لذلك.
توثيق خطوات وإجراءات التقييم العقاري وإعداد نسخ احتياطية للبيانات.

التقييم العقاري حسب البلد

التقييم العقاري في تركيا

يمتاز التقييم العقاري في تركيا باعتباره دليل مفصّل حول وضع العقار المراد بيعه، ويتم إعداد تقارير التقييم من قبل شركات مختصّة تحمل إجاز تُعرف باسم “وثيقة التثمين العقاري في تركيا”، وهذه الوثيقة تحتاج مدة 3-7 أيام لاستخراجها، وينطلق مبدأ التقييم العقاري في تركيا من مبادئ عدّة أهمها:

حماية المستثمرين أو الراغبين بتملك عقار في تركيا من عمليات النصب والاحتيال، خاصة من قبل الشركات الوهمية.
وضع ضوابط مُحددة وتحديد شروط واضحة تُمكّن المستثمرين من الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري.
ضبط السجلات الضريبية ومنع التهرب من دفع المستحقات ذات العلاقة بالقطاع العقاري في البلاد.
ضبط التلاعب بأسعار العقارات في تركيا.

الأوراق المطلوبة للحصول على تقرير التقييم العقاري:

السجل العقاري أو الطابو في حال كان العقار عبارة عن أرض.
تفاصيل العقار؛ وتشمل العنوان، وأقرب المعالم إليه، وكيفية وصوله عبر شبكة المواصلات.
كافة المعلومات والوثائق القانونية ذات العلاقة بالعقار.
مواصفات العقار الداخلية مثل رقم الطابق والتصميم والاطلالات والديكورات الداخلية والخدمات وغيرها.
المشاكل التي تواجه العقار من ناحية قانونية أو خدمات غير متوفرة.
معلومات حول أسعار العقار في المنطقة التي يقع فيها أو المناطق المجاورة.

التقييم العقاري في السعودية

يعتمد التقييم العقاري في المملكة العربية السعودية على معايير صارمة تضبط أي محاولة للتلاعب بالأسعار، ويتم ذلك من خلال ثلاثة أساليب رئيسية هي: 1. أسلوب السوق 2. أسلوب الدخل 3. أسلوب التكلفة، والاختيار فيما بينها يقوم على أربع معايير هي:

عرض التقييم.
طبيعة العقار ونوعه، واستخدامه إذا كان عائلي أو تجاري أو غيره.
نوع القيمة.
المعلومات المتوفرة عن العقار ومصدرها، وهل يُمكن الثقة بها.

تفصيل أساليب التقييم العقاري في السعودية

أسلوب السوق

يُعد أكثر أساليب التقييم العقاري شيوعاً في السعودية، ويعتمد على البحث ضمن السوق العقاري وعمل مقارنة من ناحية عمر العقار وموقعه والعناصر المستهلكة وغيرها من الأمور، وبشكل عام فإن أسلوب السوق يرتكز على كلٍّ من:

بيانات العقار: تشتمل على أهم المصادر المستقاة منها الأسعار، بالإضافة إلى تفاصيل العقار وجميع التواريخ الزمنية وآراء المقيمين، فضلاً عن الأساليب التحليلية المستخدمة والقيم الإيجارية.
المقارنات ومدى قابليتها: نعني بالمقارنات إمكانية مقارنة خصائص العقار المختلفة التي تتعلق به والعوامل الخارجية التي تؤثر عليه، إلى جانب عوامل السوق المحلي وما تأثره بالمحيط الإقليمي، وأحياناً علاقته بالسوق العالمي.
تحليل البيانات: يشمل تحديداً تحليل بيانات السوق، والتي تتضمن تحليل عدد السكان والوظائف والتمويل والنقل والمواصلات والضرائب والأنشطة الحكومية.

أسلوب الدخل

يعتمد أسلوب الدخل على قيمة الدخل الذي يكسبه العقار، والذي يتم بناءً عليه تقييم العقار، ويشمل هذا الأسلوب طرق التقييم التالية:

طريقة الاستثمار: ترتبط هذه الطريقة بالدخل وقيمة السيولة المالية للعقار، إلى جانب صافي الدخل الحالي مثل قيمة الإيجار، بالإضافة إلى صافي الدخل المستقبلي وعوامل التضخم والضرائب التي يتوجب دفعها، والتي من خلالها جميعاً يُمكن حساب ما يلي:
- القيمة الرأسمالية الإسمية للعقار: يُمكن حسابها من خلال احتساب المبلغ الصافي واحتساب نسبة العائد المطلوبة على الاستثمار من جانب المستثمرين، ولتوضيح الصورة يُمكن افتراض أن صافي الدخل لأحد المباني يُساوي 200 ألف ريال سعودي والفائدة عليه 8%، ذلك يجعل القيمة الرأسمالية له تساوي 2.5 مليون ريال سعودي (بناءً على المعادلة البسيطة التالية: 200,000/0.08=2,500,000).
- احتساب القيمة الحالية للعقار: يتم احتساب القيمة الحالية بعد عمل تقييم كامل للاستثمارات ومقارنتها مع بعضها البعض، وتستخدم هذه الطريقة لتقدير القيمة الرأسمالية للعقار، وتُعد وسيلة مفيدة تتحقق من خلالها من نتائج التقييم التقليدي التي حصلت عليها.
- حساب القيمة المتبقية للعقار: ترتبط القيمة المتبقية للعقار عند الرغبة في تقييم عقار قديم يُراد إزالته أو ترميمه أو تجديده أو الأراضي الخالية، وتعتمد على قيمة الفائض من حصيلة البيع وأعمال التطوير.
- طريقة الأرباح: يُقصد بها تحديد قيمة المنشآت نسبةً للأرباح التي تحققها الشركة التي تديرها.

أسلوب التكلفة

آخر أساليب التقييم العقاري في المملكة العربية السعودية هي أسلوب التكلفة التي تُستخدم غالباً عن صعوبة استخدام أسلوب السوق أو أسلوب الدخل، ويستند هذا الأسلوب على تكلفة بناء المبنى، إضافةً إلى قيمة وسعر الأرض.

التقييم العقاري في دبي

تحتكم إمارة دبي على نظام تقييم عقاري يعتمد على أعلى المعايير الدولية، حيث يُمكن للبائع أو المشتري اللجوء إلى الجهات الحكومية المختصة؛ وتحديداً دائرة الأراضي والأملاك في دبي من أجل تخمين العقار الذي يرغب أحدهما ببيعه أو شرائه، وذلك من خلال زيارة مركز التقييم العقاري الذي تشمل خدماته تقييم أرض سكنية أو زراعة أو تقييم منشأة من قبيل فيلا أو شقة، علاوة على إمكانية تقييم أرض منشأ عليها مبنى تجاري أو مجمعات صناعية وغيرها من المنشآت المختلفة.

يقتضي الحصول على خدمة التقييم العقاري في دبي تقديم مجموعة أوراق رسمية، ثم السير في إجراءات مُحددة، ويُمكن إيجاز أبرز الوثائق المطلوبة كما يلي:

إثبات ملكية العقار.
تقديم كافة المعلومات التي تخص العقار من عنوان وموقع وخدمات ومشاكل وغيرها.
تقديم مُخطط البناء التفصيلي الذي يتضمن معلومات عن مساحة البناء المعتمد من طرف بلدية دبي.
عندما يتعلق الأمر بالفلل؛ فإن المعلومات يجب أن تشمل عدد الغرف.
عندما يتعلق بالمجمعات التجارية فيجب أن تتضمن المعلومات قيمة الإيجارات وعدد المحلات التجارية.

مراحل التقييم العقاري في دبي تتم عبر طرق تعتمد على كلّ من:

عمل مقارنة بالسوق من خلال مقارنة العقار المرغوب في طرحه للبيع مع العقارات التي تم بيعها فعلاً في نفس المنطقة أو المناطق المجاورة، والتي تشترك معه بنفس الخصائص.
تحديد تكلفة العقار الشاملة.
تحديد حجم دخل العقار الإسمي والفعلي؛ أي صافي الإيرادات.

اقرأ أيضاً: عقد بيع عقار في الأردن

التقييم العقاري في الكويت

شهد السوق العقاري الكويتي تطوراً كبيراً، وخاصة في أنظمة وطرق التقييم العقاري، والتي تتجلى بأربعة أساليب رئيسية هي:

أسلوب المقارنة بين العقار المُراد طرحه للبيع والعقارات التي تم بيعها فعلياً.
أسلوب تحديد تكلفة إنشاء عقار بديل للعقار الحالي.
أسلوب تحديد قيمة العقار بناءً على صافي الدخل.

أسلوب المقارنة بين العقار المُراد طرحه للبيع والعقارات التي تم بيعها فعلياً

أسلوب المقارنة في الكويت شبيه لأساليب المقارنة في كل من السعودية ودبي، حيث يُمكن اعتباره مجموعة من الإجراءات التي يتم استخلاص قيمة العقار من خلالها، حيث يتم مقارنة العقار المُراد طرحه للبيع والعقارات التي تم بيعها فعلياً وتشترك معه بعدد كبير من الخصائص في نفس المنطقة أو المناطق المجاورة، وعليه يتم تعديل القيمة الأولية للعقار بالزيادة أو النقصان، ويُستخدم أسلوب المقارنة تحديداً لتقييم العقارات السكنية من منازل مستقلة وشقق، ويتأثر التقييم بشكل كبير بعدة عوامل أهمها:

عنوان العقار؛ ويعني المنطقة التي يقع فيها.
موقع العقار، ويرتبط بمدى توفر الخدمات والطرق الرئيسية والفرعية التي يتصل بها، وتصنيف كل واحد منها (تجاري، عام، خاص).
حالة وعمر العقار.
مواصفات العقار؛ وتشمل مساحته ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية.

أسلوب تحديد تكلفة إنشاء عقار بديل للعقار الحالي

يتم تحديد قيمة العقار بهذا الأسلوب من خلال تحديد التكلفة الحالية لإنشاء مبنى بديل عن العقار القائم، ثم يتم خصم التكاليف المستهلكة وتشمل تكلفة الإنشاء وإضافة قيمة الأرض المقدرة، فضلاً عن خصم ربح المقاول، عند ذلك يتم تحديد قيمة العقار، فيما يعتمد أسلوب تحديد تكلفة إنشاء عقار بديل للعقار الحالي تعتمد إجمالاً على كل من:

تقييم سعر الأرض.
تقييم كلفة البناء الحالية.
تقييم كلف الصيانة؛ وتُعرف أيضاً بقيمة الإهلاك.

أسلوب تحديد قيمة العقار بناءً على صافي الدخل

يعتمد هذا الأسلوب على حساب صافي دخل العقار؛ خاصة قيمة الإيجارات سواء كان عقاراً سكنياً أو تجارياً، ويعتمد هذا الأسلوب على خمس نقاط رئيسية:

حساب دخل العقار كاملاً دون خصم أي مبالغ.
تحديد الوحدات الشاغرة التي لا تدر أي دخل.
تحديد كلف الصيانة ومصاريف التشغيل ورواتب العاملين بشكل كامل، وأي مبلغ يتم دفعه للأعمال المؤقتة، والتي يُمكن إدراجها ضمن كلف الصيانة.
عدد السنوات التي يُمكن للمشتري الاستفادة من العقار في حال شرائه.
عند طرح المصاريف من قيمة الدخل الكلية سينتج لدينا قيمة الدخل الصافي.

لتحديد قيمة العقار الإسمية يتم ضرب القيمة النهائية مع عدد السنوات، وبشكل عام فإن أسلوب تحديد قيمة العقار بناءً على صافي الدخل تتعلق بالعقارات التجارية مثل المجمعات أو العقارات السكنية التي يتم تأجيرها لأشخاص.

التقييم العقاري في الأردن

يُمكن تقسيم عملية التقييم العقاري في الأردن على النحو الآتي:

التقييم الفردي: يُمارس بائعي العقارات بشكل يومي عملية التقييم العقاري؛ وذلك بوضع هامش ربح ثابت قد يقل أو يزيد بناءً على التفاوض مع المشتري، ويتضمن هذا الأسلوب كثيراً من الأخطاء التي قد تزيد سعر العقار إلى حد الجنون على المشتري.
تقييم المستثمرين: هذا الأسلوب خاص بالمستثمرين في القطاع العقاري، ويتصف بمعايير خاصة يضعها كل مستثمر، والتي بدورها تقوم على معلومات خاصة قاموا بجمعها بأنفسهم عن السوق.
التقييم من خلال خبراء مختصّين: توجد العديد من الشركات والمكاتب المختصة بالتقييم العقاري، حيث يقوم شخص يتصف بالمهنية بوضع قيمة موضوعية للعقار بعد تحليل كل البيانات المرتبطة بالعقار وانتهاج أساليب عملية مثل أسلوب السوق وأسلوب التكلفة، أو أحد الأساليب القائم على أحد المعايير الدولية، وبعد إتمام عملية التقييم بناءً على أحد الأساليب العلمية يتم تحديد القيمة السوقية للعقار، ثم تعبئة النموذج الخاص بالتقييم.

تجدر الإشارة إلى أن التقرير النهائي الخاص بعملية التقييم العقاري يعتمد على تحليل بيانات التقييم بشكل كلي، وهو ما يتطلب إجراء دراسة تحليلية للتقييم العقاري تتضمن مجموعة من البنود أهمها:

مواصفات موقع العقار.
مدى توفّر الخدمات العامة في موقع العقار.
اتجاه السوق في الحي؛ سواء كان صعوداً في حركة البيع أو هبوطاً.
قدرة العقار على خلق الإيرادات؛ وهي تتعلق بالعقارات التجارية أو العقارات السكنية القابلة للتأجير.
الخصائص الوظيفية والهيكلية والجمالية للعقار.

رسوم التقييم العقاري في الأردن

لا يوجد رسوم ثابتة للتقييم العقاري في الأردن، حيث تعتمد القيمة على مقدار العرض والطلب في السوق، حيث يعتمد المردود المالي وتحديد رسوم التقييم العقاري على العرض والطلب في السوق، فيحق للمخمّن أن يحدد الأجر الذي سيتقاضاه، كما يحق للمالك القبول أو الرفض دون الاستناد لأي ضوابط وتشريعات مُحددة.

المهارات اللازمة لوظيفة مثمن عقاري

الإتقان التام لبرامج مايكروسوفت أوفيس؛ وخاصة مهارات إكسل المتقدمة.
الإلمام بالقوانين الخاصة بالقطاع العقاري.
امتلاك مهارات التحليل والبحث العلمي.
إتقان مهارة كتابة وتقديم التقارير.
امتلاك مهارات التواصل والتفاوض.

إن اختيار الشخص أو الشركة المناسبة لعمل التقييم العقاري سيضمن للبائع أو المشتري تنفيذ عملية عادلة، ويوفر السوق المفتوح من خلال موقعه الإلكتروني أو التطبيق الذي يُمكن تحميله من المتاجر المختلفة؛ إمكانية البحث عن مخمّن عقاري مناسب، كما أنه يتيح معلومات التواصل لتسهيل عملية الاتصال ومقارنة الخدمات التي تُقدمها كل جهة.