أثر تغير المالك على عقد الإيجار

أثر تغير المالك على عقد الإيجار

عقد الإيجار

يعتبر عقد الإيجار من الإجراءات الضرورية عند الاتفاق بين طرفين على تأجير عقار ما، حيث يتم من خلاله حفظ حقوق المتعاقدين وتنظيم أمورهما، حيث يعرف عقد الإيجار على أنه عقد يتم توقيعه بين طرفين حيث يلتزم المؤجر (صاحب العقار) بمقتضاه أن يسمح للمستأجر من الانتفاع بعقار معين لمدة محددة وبطريقة معينة لقاء أجر معلوم. وبذلك فإن عقد الإيجار يعتبر من عقود المنفعة التي تحكمها القواعد العامة والخاصة وذلك حسب نصوص القانون.

أركان عقد الإيجار

يضم عقد الإيجار عدداً من البنود التي يجب توفرها، ولكن الأركان التي يقوم عليها العقد بشكل رئيسي هي 3 أركان كالتالي:

  • العقار: إذ يجب توضيح كل ما يخص العقار في العقد وكتابة نوعه وتفاصيله وطريقة استخدامه.
  • الأجرة: يجب تحديد الأجرة وكيفية دفعها ووقت دفعها والعملة التي يجب استخدامها عند الدفع، هذا بالإضافة إلى تحديد العقوبة المترتبة على التقصير في دفعها.
  • المدة: يجب تحديد مدة التعاقد والانتفاع من العقار، حيث يعتبر الزمن أهم ركن من الأركان إذ يترتب على انتهاء المدة إعادة العقار كما تم استلامه.

طريقة كتابة عقد إيجار يخلو من الأخطاء القانونية

عند صياغة عقد الإيجار يجب توفر بعض الشروط التي تجعله صحيحاً وقانونياً والطريقة الصحيحة لكتابته هي كالآتي:

إعلان السوق المفتوح
  • كتابة أسماء المتعاقدين (المالك والمستأجر) كما هو وارد في هوية الأحوال المدنية، بالإضافة إلى التوقيع أو البصمة.
  • بيان صفة المتعاقدين، وذلك بذكر أن الطرف الأول هو مالك العقار أم وكيلاً له، وذكر الطرف الثاني إن كان هو المستأجر ام وكيلاً له، وذلك من أجل تحديد الأطراف الملمة بتنفيذ العقد.
  • ذكر مواصفات العقار ومساحته وموقعه وذلك بشكل دقيق ومفصل، بالإضافة إلى تحديد الغاية منه وطريقة استخدامه، إذ يترتب على استخدام العقار بطريقة مخالفة للاتفاق أن يتم فسخ العقد تلقائياً.
  • تحديد مدة الإيجار مع تحديد شرط التجديد التلقائي أو فسخ العقد مباشرة.
  • تحديد الأجرة وطريقة دفعها.
  • وضع بعض الشروط الخاصة بكلا الطرفين والتوقيع على ذلك مع حضور الشهود.
اقرأ أيضاً:  نصائح لشراء أرض

تغير مالك العقار وأثره على عقد الإيجار

قد تنتقل ملكية العقار المؤجر من صاحبه الأصلي إلى شخص آخر للعديد من الأسباب، منها بيع العقار أو أنه أصبح ميراثاً، وهنا يتم طرح سؤال مهم وهو هل يؤثر هذا على المستأجر؟ وللإجابة عن هذا السؤال فقد وضح القانون الأردني للمالكين والمستأجرين هذه النقطة وذلك كالآتي:

من الثابت والمعلوم أن عقد الإيجار بين المالك السابق والمستأجر يبقى صحيحاً ويسري على المالك الجديد، وذلك حسب نص المادة 691 من القانون المدني على أنه: إذا تم بيع المأجور بدون إذن المستأجر يكون البيع نافذاً بين البائع والمشتري ولا يؤثر ذلك على حق المستأجر.

وحسب نص المادة 206 من القانون المدني التي تنص على انصراف أثر عقد الإيجار إلى المتعاقدين والخلف العام، فإنه يجب على المستأجر دفع الأجرة إلى المالك الجديد شريطة أن يكون هذا المالك الجديد قد أبلغ المستأجر عدلياً بأن ملكية المأجور قد آلت إليه قانونياً، أما إذا لم يقم المالك الجديد بإخبار المستأجر عدلياً بأن ملكية المأجور آلت إليه فهو الشخص الذي يتحمل المسؤولية عن ذلك وليس المستأجر، وذلك لأنه مقصر والمقصر أولى بالخسارة.

أسباب إخلاء المأجور حسب القانون الأردني

لا تعتبر انتقال ملكية العقار سبباً في إخلاء المأجور أو إنهاء العقد بين الطرفين، ولكن هناك أسباب أخرى تؤدي إلى فسخ العقد وإخلاء العقار، وهذه الأسباب حسب نص القانون الأردني كالتالي:

  • استخدام المأجور بطريقة غير التي تم الاتفاق عليها في العقد.
  • تملك المستأجر عقاراً في نفس المنطقة التي يقع بها العقار المؤجر.
  • تغير شكل العقار بالزيادة أو النقصان بدون إذن المالك.
  • تأجير العقار من قبل المستأجر لشخص آخر وذلك دون إذن أو علم المؤجر. 
  • تخلّف المستأجر عن دفع مبلغ بدل الإجارة، أو إي جزء منه ويكون مستحق الأداء قانوناً، أو إذا تخلف عن دفع الحصة المتفق عليها من مبلغ بدل الخدمات المشتركة، إو إذا خالف أي شرط من شروط عقد الإيجار ولم يدفع ذلك البدل أو لم يراعِ ذلك الشرط خلال 15 يوماً من تاريخ تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي.
  • إذا لم يكن مالك العقار مقيماً في المنطقة التي يقع فيها عقاره ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له طلب الإخلاء ليسكن فيه عند عودته، ولكن في حال تم وضع هذا الشرط في العقد ووفقاً لأحكامه.
اقرأ أيضاً:  الوسيط التجاري

مقالات مشابهة

القطاع العقاري الكويتي

القطاع العقاري الكويتي

القطاع العقاري الأردني

القطاع العقاري الأردني

أكبر شركة عقارات في السعودية

أكبر شركة عقارات في السعودية

دليل شامل عن الأراضي المجانية

دليل شامل عن الأراضي المجانية

أكبر شركة عقارات في الكويت

أكبر شركة عقارات في الكويت

طرق نجاح الاستثمار العقاري

طرق نجاح الاستثمار العقاري

اسعار الاراضي للبيع في الريف الشمالي

اسعار الاراضي للبيع في الريف الشمالي