جدول المحتويات
قطاع العقارات
يعتبر قطاع العقارات من أكثر القطاعات جذباً للاستثمارات نظراً لإمكانية تحقيق أرباح مرتفعة نسبياً من خلاله، ويتضمن الاستثمار في قطاع العقارات كلاً من شراء وإدارة وتأجير وبيع العقارات.
إرشادات أساسية في مجال العقارات
المعرفة
قبل اتخاذ أي خطوة في مجال الاستثمار العقاري، يجب على الفرد أن يكون مُلمّاً بكافة جوانب هذا النظام، مثل معرفة كافة أنواع الاستثمار العقاري، وطرق الحصول على تمويل عقاري، ومعرفة مجموعة متنوعة من طرق التسويق العقاري سواء التقليدي أو الإلكتروني، ودراسة كافة المخاطر العقارية وكيفية الحذر منها، مع التعرّف على حالات عملية لهذه المخاطر مثل الفقاعة العقارية التي كانت أحد أسباب الأزمة المالية في الولايات المتحدة عام 2008.
وضع الخطة والميزانية
للبدء في مجال الاستثمار العقاري، يجب على الفرد أن يقوم بوضع خطته والتي يجب أن تتضمن عناصر مثل؛ تحديد أنواع العقارات التي يرغب في الاستثمار فيها، وحجم رأس المال الذي يحتاجه للبدء، وتحديد طرق تمويله هل ستكون ذاتية؟!.. أم ستكون هناك حاجة للحصول على قرض أو تمويل خارجي.
دراسة السوق والمنافسين
بعد الانتهاء من وضع الخطة وتحديد حجم الميزانية المتوقعة للبدء، يجب على الفرد دراسة السوق والمنافسين بصورة جيدة، بمعنى أنه عندما يقوم الفرد باختيار إحدى المناطق لتكون مركزاً لنشاطه، فإنه يتوجب عليه أن يقوم بدراسة حجم الطلب على العقارات في هذه المنطقة وهل يوجد الكثير من سكان هذه المنطقة يبحثون عن عقارات للبيع أو الإيجار.
اختيار العقارات
حُسن اختيار العقارات هي أساس النجاح في مجال الاستثمار العقاري، وبالتالي يجب على الفرد أن يكون حذراً عند اختيار أحد العقارات، فعلى سبيل المثال، إذا قرر الفرد الاستثمار في عقارات التجمعات السكنية الجديدة التي ما تزال قيد الإنشاء، ففي هذه الحالة يجب عليه القيام باستعراض المنطقة بصورة جيدة لاختيار أفضل مناطقها للاستثمار فيها.
حساب العائد على الاستثمار
بعد أن يقوم الفرد بوضع أحد العقارات تحت الاختيار، يتوجب عليه القيام بوضع الميزانية اللازمة للشراء، ومصادر تمويلها، وهل هناك حاجة لأخذ قرض عقاري، وحجم الأرباح المتوقعة من الاستثمار في هذا العقار، والفترة اللازمة لجني هذه الأرباح.
متابعة سوق العقارات
تتغير أسعار العقارات صعوداً وهبوطاً وفقاً للطلب والعرض عليها، وبالتالي يجب على المستثمر في قطاع العقارات أن يقوم بمتابعة دقيقة لكافة تغيرات سوق العقارات؛ وذلك للقيام بعمليات البيع عند ارتفاع الأسعار، والشراء عند انخفاضها.
خطوات تقييم العقارات
استلام بيانات العقار
في هذه الخطوة يتم استلام بيانات العقار كاملة من المالك، حيث تتضمن هذه البيانات كروكي لموقع وفسح البناء وصورة للصك، بالإضافة إلى المخططات الهندسية، وذلك في حال كان العقار عبارة عن مبنى، لترسل هذه البيانات جميعها مباشرة لفريق مختص بتقييم العقارات.
دراسة العقار
هي الخطوة الثانية من خطوات تقييم العقارات ويتم فيها دراسة العقار بشكل كامل؛ وذلك للتأكد من مدى صحة البيانات الخاصة به والتي تم استلامها من المالك، بالإضافة إلى التأكد من وجود التطابق ما بين الصكوك ومواقع العقارات والمواصفات المتعلقة بها.
زيارة موقع العقار
تتضمن هذه الخطوة زيارة موقع العقار المراد تقييمه وعمل رفع مساحي له ورسم كروكي لموقعه؛ بحيث يحدد آلية الوصول له باستخدام الطرق الرئيسيّة.
استخدام الأساليب العالمية لتقييم العقارات
في هذه الخطوة يستخدم خبير تقييم العقارات أساليب التقييم العالمية للعقارات؛ وذلك بهدف تحديد سعر فعلي للعقار، وهنا لا بد له من استخدام ثلاثة طرق مختلفة للتقييم، ومن ثم اعتماد الوسط الحسابي لها، وبعد إتمام هذه العملية يتم تحديد القيمة السوقية للعقار وقت التقييم، ومن ثم تعبئة النموذج الخاص بالتقييم.
تحليل التقييم ورفع التقرير الخاص به
تتطلب هذه الخطوة إجراء دراسة تحليلية للتقييم العقاري تتضمن مجموعة من البنود وهي: مواصفات موقع العقار، ومدى توفّر الخدمات العامة في موقع العقار، واتجاه السوق في الحي، و قدرة العقار على خلق الإيرادات، والخصائص الوظيفية والهيكلية والجمالية للعقار، وبعد إتمام هذه الدراسة يرفع تقرير متكامل ومطبوع باستخدام الحاسب الآلي مع إرفاق التحليل العقاري والتقييم الخاص بالعقار المعني.
أسباب تقييم العقارات
- تحديد قيمة عقار معين كجزء من تركة.
- تحديد السعر الذي يطلبه البائع.
- مساعدة الشخص الراغب بشراء العقار في تحديد الثمن العادل للشراء.
- تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين طرفين مختلفين.
- تحديد أملاك يتم تبادلها عند تصفية أو اندماج أو إفلاس شركات.
- تحديد إيجار معين للأملاك كنسبة من قيمتها.
- تحديد قيمة التأمين المفروضة على الأملاك.
- تحديد قيمة الضرائب العقارية عند بيع الأملاك.
- تقييم الأملاك في حالات وجود قضايا بين أطراف متعدّدة.
الضرائب المباشرة
هي مبالغ يدفعها المواطن أو المؤسسات للدولة، ويتم استخدام هذه الضرائب في تمويل عدد من القطاعات التابعة للحكومة، وللضرائب العديد من الأنواع والأشكال، ويتم دفعها بالعديد من الطرق، ومن هذه الأنواع هي الضرائب المباشرة، والتي يدفعها الفرد أو الشركة على الدخل الفردي أو الأرباح التجارية والصناعية للشركات، وعلى كل من الأصول العقارية والممتلكات، ثم يتم توزيع هذه الضرائب إلى الجهات المستفيدة منها.
أنواع الضرائب المباشرة
- ضريبة الدخل: هي الضريبة التي يتم فرضها على جميع مصادر الدخل كرأس المال، أو العمل، والأعمال الصناعية أو التجارية، أو المهن الحرة، وكل مصدر من هذه المصادر يؤدي إلى الحصول على دخل معين يُطلق عليه اسم الدخل الفرعي أو الدخل النوعي.
- ضريبة رأس المال: هي الضريبة التي يتم فرضها على رأس المال الذي يشكل كلاً من الأموال المنقولة، والمعنوية، أو العقارية، والمادية التي يمتلكها الشخص.
ميزات الضرائب المباشرة
- مراعاة مبادئ العدالة الضريبية، إذ إن كل ممول يدفع ما يتناسب على مقدرته التكليفية.
- اتسام حصيلتها بالثبات النسبي، لأنها تُفرض على مصادر وأبواب تتميز بالثبات كالأموال والعقارات والدخل.
- سهولة تحصيل هذه الضريبة، حيث تكمن في كونها تشمل طرفين فقط، وهما الفرد المكلّف بالدفع ومصلحة الضرائب.
- تحقيق العدالة الاجتماعية، حيث يتم فرض هذه الضرائب بنسب تصاعدية وذلك وفقا لشرائح الدخل أو قيمة العقار أو حجم الأرباح.
الضرائب العقارية في الأردن
تسمى الضرائب العقارية في الأردن باسم ضريبة الأبنية والأراضي، ويعاني العديد من أفراد الشعب الأردني من عدم معرفة معلومات وتفاصيل عن هذه الضرائب، وعن كيفية احتسابها أو دفعها، ما يترتب عليهم دفع الغرامات، ويمكن تعريف هذه الضريبة على أنها نوع من أنواع الضرائب المباشرة في الأردن ويتم فرضها على كل من المباني السكنية والمباني المؤجرة والأراضي الخلاء والمصانع والمعارض، وهي ضريبة سنوية واجبة الدفع على كل فرد تنطبق عليه الشروط، وتستحق الدفع في بداية كل سنة مالية، تسمى ضريبة المسقفات.
يتم تقسيم الضريبة المدفوعة إلى عدة دوائر حكومية، وذلك كالتالي: 10% تذهب إلى أمانة عمان، 3% تذهب للصرف الصحي، وتذهب إلى وزارة المياه، و2% تسمى ضريبة المعارف وتذهب إلى وزارة التربية والتعليم. ويتم فرضها حسب العديد من النقاط التي تحددها الجهة المسؤولة، والشخص المكلف بدفع المبالغ المترتبة هو مالك العقار أو الشخص المنتفع بالملك أو الذي يتقاضى بدل الإيجار.
طريقة احتساب الضريبة العقارية
تختلف طريقة احتساب الضريبة حسب نوع العقار، وهي كالتالي:
- الأراضي الخلاء: حيث يتم عن طريق المسائل الحسابية التالية:
- الضريبة السنوية المستحقة = مساحة الأرض×سعر المتر المربع السائد في السوق×2%
- ضريبة الأرض الخلاء = الضريبة السنوية المستحقة×2%
- تقدير ضريبة الشقق للملاك: حيث يتم ذلك عن طريق المسائل الحسابية التالية:
- الضريبة السنوية المستحقة= مساحة العقار×أجرة المتر المربع-20% وذلك بدل استهلاك العقار.
- ضريبة البناء= الضريبة السنوية المستحقة×15%
- تقدير ضريبة العقار المؤجر أو المعد للإيجار: تختلف طريقة الاحتساب حسب طريقة التأجير، حيث يختلف تأجير الشقة الفارعة عن الشقة المفروشة وذلك كالتالي:
- العقار المؤجر فارغ: يتم عن طريق المسائل الحسابية التالي:
- قيمة الإيجار السنوي للعقار = (القيمة الإيجارية للعقد أو تقدير القيمة)-20% وذلك بدل استهلاك العقار.
- الضريبة والرسوم المستحقة = قيمة الإيجار السنوي للعقار×15%
- العقار المؤجر مفروش: يتم عن طريق المسائل الحسابية التالي:
- قيمة الإيجار السنوي للعقار = القيمة المؤجرة المقدرة – 10% أجرة أثاث-20% وذلك بدل استهلاك العقار
- الضريبة والرسوم المستحقة = قيمة الإيجار السنوي للعقار×15%
خصومات الضرائب العقارية في الأردن
تقدم أمانة عمان الكبرى عدد من الخصومات للأفراد الذين يدفعون الضرائب العقارية المستحقة خلال أوقات معينة، وذلك من أجل تشجيع المواطنين على دفع مستحقاتهم وكي لا يترتيب عليهم أي ضرائب إضافية أو غرامات، وهذه الخصومات كالتالي:
- خصم 8% من قيمة ضريبة الأبنية والأراضي المستحقة، وذلك على المسقفات فقط في حال تسديدها خلال شهريّ كانون ثاني وشباط من كل عام مالي.
- خصم 6% من قيمة ضريبة الأبنية والأراضي المستحقة، وذلك على المسقفات فقط في حال تسديدها خلال شهريّ آذار ونيسان من كل عام مالي.
- خصم 4% من قيمة ضريبة الأبنية والأراضي المستحقة، وذلك على المسقفات فقط في حال تسديدها خلال شهريّ أيار وحزيران من كل عام مالي.
الرهن العقاري
الرهن العقاري هو نوع من قروض شراء المباني سواء كانت للسكن أو لغيره من الأغراض يكون فيه العقار وسيلة الضمان لتسديد القروض، وهذا الرهن كثير الاستخدام لطول مهلة السداد؛ بحيث يتمكّن الشخص من الدفع، بالإضافة إلى تعدد أشكال الحصول عليه سواء من المصارف، أو مؤسسة التأمينات، أو المكاتب العقارية أو بعض الجمعيات التي تعمل في القروض، ومع اختلاف معدل الفائدة من مقرِض إلى آخر إلا أنها بشكل عام تعتبر صغيرة نسبيًا.
ضوابط الرهن العقاري
وفاء المقترض بما عليه من ديون في الوقت المعين للسداد، فعندما يلتزم بالدفع يحصل على الرهن، ولكن إذا امتنع فعلى المُقرض أن ينذره بضرورة السداد وإلا يتخذ إجراءات النزع القانونية؛ بحيث يحبس العين المرهونة حتى يحصل على حقوقه التي لم تُسدّد في مواعيدها.
إذا لم يستطع المقترض أن يدفع دفعة من الاقساط، تتراكم الدفعات كلها قسط واحد، بمعنى إذا حدثت انفراجة وبات للمقترض قادرًا على الدفع، فإن المُقرض يطالبه بدفع الأقساط؛ وإلا عرض المبنى أو قطعة الأرض للبيع.
إذا تجاوزت قيمة العقار بعد الرهن الثمن الأصلي له، فتقدّر الزيادة لصالح المالك فقط، بينما إذا حدث تراجع في القيمة، فعلى المقترض تسديد فارق النقص للمقرض.
الرهن العقاري من العقود التي لا تسقط بموت واحد من الطرفين أو كليهما، لأنّ العقد يتحوّل إلى الفروع أو الوكلاء.
الفرق بين الرهن وصك الثقة
في حالة الحصول على مبنى أو قطعة عرض، يتعيّن على المشتري أن يكون بحوزته مبلغًا للشراء، أو يلجأ إلى الاقتراض من المؤسسات المالية التي تجعل العقار ضمانًا للسداد، وهنا يتشابه الرهن العقاري مع سند الثقة، ولكن الفارق بينهما هو تعدد الجهات المشتركة، فهناك مالك أصلي، والمقترض والمقرض، وعند حبس الرهن في حالة عدم السداد يحق للمالك أن يسترد منزله عبر دفع الأقساط لأنه أولى من غيره.
يختلف صك الثقة قليلًا، إذ إنه قرض للائتمان، حيث يوجد وصي يكون بمثابة مالك البيت حتى يدفع المقترض ما عليه من ديون للمصرف، وعند العجز عن السداد يستعيد المصرف العقار من الوصي، وتلجأ البنوك لسند الثقة حتى لا تقع في مشكلة حبس الرهن، التي تُجبر البنوك على الانتظار لفترة بجانب أنّها تتحمل تكلفة الحماية الإدارية، ولكن من خلال صك الثقة يُمكنها بيع العقار بطريقة سريعة.
أدوات الرهن العقاري
وسيلة الرهن العقاري البديلة AMI: لا تكون قيمة الفوائد على العقارات السكنية ثابتة، بحيث يتم تقليل الأقساط الشهرية مقابل زيادة القيمة المتاح تمويلها، وتستخدم تلك الوسيلة مع القروض التي لا تثبت سعر فائدتها، أو التي تكون بفائدة فقط، والغرض منها تسهيل امتلاك المباني والأراضي، فهي بمثابة الضمان.
أداة الرهن ARM لمُعدلات الرهن القابلة للتغيير: يحدد البنك عدد النقاط التي ستضاف على فائدة الرهن، بحيث يضمن البنك سداد المقترض للفوائد التي تعد الربح الحقيقي للبنك، ومن بعدها يبدأ المقترض في تسديد أصل الرهن، وتتميز تلك الأداة بأن فوائدها لا تأتي مرتفعة.
يمكن استخدام تلك الأدوات في الاقتراض من البنوك للحصول على بيت للسكن أو للربح منه بإعادة بيعه مرة أخرى، وهو ما يُعرف بالرهن المنزلي، وينتشر هذا النوع من الديون في جميع المصارف، حيث يمكن للعميل تسديد القرض على فترة طويلة تصل إلى ثلاثين سنة كحد أقصى.
تشييد نظام المعارف
تم تشييد نظام المعارف بناءً على القانون الأردني لعام 1988؛ إذ بدء العمل على تنفيذه، وتم نشر الأمر من خلال الجريدة الرسمية، وتمثلت بضريبة يتم تحصيلها بشكل سنوي بقيمة 2% من بدل الإيجار السنوي الصافي وفقاً لقانون ضريبة المعارف، وجاء ذلك في المادة الثانية التي نصت على أن “تستوفى من المالك أو المستأجر في المناطق البلدية ضريبة سنوية تسمى (ضريبة المعارف)، مقدارها 2% من بدل الايجار السنوي الصافي، كما قدر بموجب قانون ضريبة الابنية والاراضي داخل حدود المناطق البلدية المعمول به، وللمالك الحق بأن يعود بضريبة المعارف التي دفعها على المستأجر”.
ضريبة المعارف
ضريبة المعارف هي واحدة من أنواع الضرائب المباشرة المفروضة في المملكة الأردنية الهاشمية، على كل من الأبنية السكنية، والمصانع، والأراضي الخلاء، والمعارض، وما إلى ذلك، والتي توجد كل منها ضمن حدود البلديات، ومن ضمنها أمانة عمان الكبرى التي تقع العاصمة عمان، ويمكن تعريفها على أنها عبارة عن ضريبة سنوية يتوجب دفعها مع مطلع كل عام مالي، وفي حال التخلف عن سدادها لغاية بداية العام المالي اللاحق؛ فإنه يترتب على ذلك غرامات مالية.
تم فرض هذه الضريبة بنسبة 2% على كل من المالك أو المستأجر للعقارات المختلفة، وذلك وفقاً لما نص عليه قانون ضريبة الأبنية والأراضي ضمن حدود المناطق البلدية المعمول به.
كيفية تحصيل ضريبة المعارف
تم إقرار كيفية تحصيل قيمة الضريبة في القانون بموجب المادة رقم 4، والتي شملت على أن الجباية تتم من قبل جهة رسمية أو جباة الضرائب، أو بلدية تم تفويضها من قبل وزير المالية لتقوم بهذا الأمر، علماً أن وزارة المالية تحصل على نسبة مقدارها 10% من قيمة التحصيل السنوي، وعلى ذلك تعد واحدة من مصادر الدخل للوزارة، حيث نذكر أن المادة أربعة نصت على أن تتحقق المعارف مع مطلع السنة المالية، ويتم جبايتها في المناطق البلدية عبر الجهات السابق ذكرها، ويتم دفعها لحساب صندوق ضريبة المعارف في وزارة المالية.
إجراءات دفع المعارف
- التقدم بطلب شفهي في قسم المسقفات من أجل الاستعلام عن قيمة الضريبة المترتبة على المواطن.
- إصدار كشف يوضح قيمة ضريبة الأبنية والأراضي، وتحويله إلى الجابي أو المحاسب.
- استيفاء المبلغ المالي المترتب، وإصدار وصل فيه.
ما هي الأبنية المعفاة من ضريبة المعارف
- الأبنية التي تشغلها البلديات.
- الأبنية التي يتم شغلها من قبل الحكومة.
- الأبنية التي يتم شغلها من الجمعيات الخيرية، والجمعيات الدينية، والمؤسسات، والمستشفيات، والمعاهد العلمية، والأندية الثقافية، والأندية الرياضية.
- الأبنية التي يسكنها موظفو الدول الأجنبية؛ سواء دبلوماسيين كانوا أم غير دبلوماسيين.
