جدول المحتويات
تعريف الاستثمار العقاري
الاستثمار العقاري هو وضع رأس المال في عقارات معينة يسعى صاحبها إلى كسب الربح من خلالها، فيلجأ إلى شراء مباني سكنية أو مكاتب أو شركات أو شقق فندقية بأسعار معينة، ومن ثم يعمل على طرحها بأسعار أعلى ممّا هي عليه، وتمامًا كما في تجارة الأسهم فإن استثمار العقارات يحتاج إلى التروي ومتابعة السوق من أجل الحصول على سعر أعلى من سعر الشراء لتحقيق الربح المنشود.
طبيعة العمل في الاستثمار العقاري
تنقسم تجارة العقارات إلى نوعين؛ بيع العقار بعد أن يرتفع سعره عن سعر الشراء، أو بتأجيره والحصول على مردود مالي في فترات محددة بشكل شهري أو سنوي حسب الاتفاق المبرم مع الزبون.
يقبل الكثيرون على الاستثمار في العقارات رغم افتقارهم للخبرة؛ نظرًا لأنه في الغالب استثمار رابح، أكثر من غيره من الاستثمارات التي تحتاج إلى خبرة في هذا المجال، وقد تكون الخسارة فيها واردة، بينما في مجال العقار يبقى رأس المال موجود على هيئة عقار مهما كانت الخسارة، مع ذلك على الشخص المقبل على استثمار العقار أن يبحث جيدًا عن العقارات التي تجذب الناس وتلاقي رواجًا أكثر من غيرها
نصائح للبدء باستثمار العقارات
- رسم مخططات مالية واقعية ودقيقة، فقبل شراء العقار يجب وضع الأهداف الأولية المرجوة من شراء العقار، وتحديد إذا ما كان الربح مطلوبًا على المدى القريب أو على المدى البعيد، وبناءً عليه تحديد نوع العقار المراد الاستثمار فيه.
- التأكد من أنّ مجال الاستثمار العقاري لا يؤمن للشخص السيولة السريعة، ففي حال كان رأس المال غير كافٍ لشراء العقار وتجهيزه وترميمه، والحصول على التراخيص الخاصة به بفضل الاستثمار في مجال آخر، يجني للمستثمر الربح السريع والسيولة التي يحتاجها.
- التروي قبل شراء العقار من أجل أسباب ظاهرية،؛ إذ يجب دراسة مواصفات العقار من كل الزوايا، من حيث مكان وجوده، ومستقبل المنطقة التي يقع فيها، والسعر الحالي، والسعر المتوقّع مستقبلًا، وطبيعة البناء ونوعية الأدوات والمعدات ومواد البناء المستخدمة، وعدم الاكتفاء بالحكم الظاهري على الشكل الخارجي للعقار فحسب.
- اللجوء إلى الشراكة في الاستثمار؛ ففي حال لم يكن الشخص صاحب خبرة في الاستثمار العقاري يمكنه أن يشارك مستثمر متمرس وله باع طويل في هذا المجال برأس المال ويتقاسم الأرباح معه ويتعلم منه إلى أن يكتسب خبرة كافية وقدرة على ممارسة العمل بشكل منفرد.
- البحث عن أصحاب العقارات الذين يرغبون بالبيع فعلًا لحاجة ما؛ لأن هؤلاء سيكون التفاهم معهم أسهل ويمكن الحصول على العقار بسعر أقل وبيعه بسعر أعلى، مع الالتزام بأخلاقيات المهنة في هذه النقطة تحديدًا وعدم التبخيس في العقار والمبالغة في خفض سعره استغلالًا لحاجة مالكه.
عوامل تميز الاستثمار العقاري
يلجأ الكثير من رجال الأعمال إلى الاستثمار العقاري لعدة أسباب، ومن أهمها ما يلي:
- عائد شهري ثابت و مضمون: حيث أن تجارة العقارات والاستثمار فيها يضمن للشخص الحصول في نهاية كل مدة محددة على مبلغ من المال في حال استخدم هذه العقارات لتأجيرها أو تضمينها، وهذه القيمة في الغالب ما تفوق الاستثمار في مجال آخر، كما أنها تفوق ما يمكن أن يجنيه الشخص من فوائد بنكية في حال وضع أمواله كوديعة بنكية، خاصة في حال كان هناك أكثر من عقار .
- استخدام العقارات كضمان مالي: الكثير من المستثمرين يحتاجون إلى وضع ضمانات مالية لدى جهات أخرى لإتمام بعض الصفقات، وأفضل ضمان مالي يمكن أن يقدم هي العقارات، وتتعامل البنوك بهذه الطريقة لتقديم القروض الكبيرة مقابل رهن بعض العقارات لديها.
- الاستثمار العقاري بوابة لاستثمارات أخرى: فمن خلال استثمار العقارات وامتلاكها تفتح الأبواب للاستثمار التجاري والصناعي والتعليمي وكافة أنواع الاستثمارات الأخرى .
أفضل 6 قواعد تضمن الاستثمار العقاري الناجح
لضمان استمرارية ونجاح الشركة في مجال الاستثمار العقاري، وتحقيقها الأرباح المرجوة، هناك العديد من القواعد والطرق التي تساعد الشركة على تحقيق هذه الأهداف كما يلي.
تحديد الميزانية والعائد على الاستثمار
قبل أخذ أي خطوة في مجال الاستثمار العقاري، يجب على الشركة دراسة ما يلي بصورة جيدة:
- تحديد الميزانية: يجب على الشركة تحديد حجم ميزانيتها وتحديد مصادر تمويلها، مثل أخذ قرض عقاري، أو زيادة عدد الشركاء لزيادة رأس مالها.
- حساب العائد على الاستثمار: عند وضع خطة للاستثمار في أحد العقارات، فإنه ينبغي على الشركة دراسة الوقت المتوقع لتحصيل الأرباح من هذا العقار، وهل المركز المالي للشركة يستطيع الصمود حتى تحصيل الأرباح المتوقعة
الاستثمار في التجمعات العمرانية الجديدة
يعتبر الاستثمار في التجمعات العمرانية الجديدة من أفضل الطرق لتحقيق النجاح في مجال الاستثمار العقاري، وذلك لأن الفرص في هذه المجتمعات الجديدة تعتبر أفضل نسبياً لعدد من الأسباب مثل:
- تعتبر المجتمعات العمرانية الجديدة ما تزال تحت الإنشاء، وبالتالي فإن عدد الوحدات السكنية الشاغرة والمباني السكنية تحت الإنشاء يكون كبيراً.
- أسعار الوحدات السكنية والتجارية في هذه التجمعات الجديدة يكون منخفضاً في البداية قبل بداية إقبال الجمهور عليها، وهو الأمر الذي يساعد على تحقيق أعلى من الأرباح الممكن تحقيقها في حالة استثمار نفس المبلغ في الأحياء السكنية الموجودة في قلب المدينة.
- عند استهداف هذه التجمعات في بداية إنشائها، فإن هذا يساعد الشركة على استهداف أفضل الأماكن فيها، مما يمكّنها من تحقيق الأرباح في المستقبل.
الاستثمار في المشروعات القائمة
يعتبر الاستثمار في العقارات القائمة فعلياً أفضل بالنسبة للشركات ذات رأس المال الصغير أو المتوسط؛ وذلك لأن هذه الشركات تعتمد بصورة كبيرة في تمويلها على القروض العقارية، وهو الأمر الذي يتطلب أن تكون دورة رأس المال الخاصة بها سريعة وتحقيق الأرباح بصورة أسرع لسداد القرض وخدمة فوائده، وبالتالي فإن الاستثمار في عقار قائم والعمل على تسويقه لبيع وحداته أو تأجيرها يساعدها على تحقيق هذه الأهداف.
دراسة البدائل المتاحة بصورة جيدة
عند البحث عن عقار للاستثمار فيه، فإنه يتوجب على الشركة دراسة كافة البدائل بصورة جيدة، ودراسة كافة التكاليف اللازمة للاستثمار في كل عقار من المتاحين، وتحديد التكاليف اللازمة لعملية صيانته وتجديده، وأخيراً تحديد هامش الربح المتوقع لكل عقار لتحديد واختيار أفضل فرصة متاحة.
الاستعانة بالخبراء
لضمان النجاح المستمر، لا بدّ للشركة من الاستعانة بالخبراء في كافة مجالات عملها، فعلى سبيل المثال إذا كانت الشركة تقوم بتشييد وبناء العقارات، ففي هذه الحالة يتوجب عليها التعاقد مع أفضل مكاتب التصميم الهندسي لخروج المبنى في أفضل صوره، وإذا كانت الشركة تقوم بالتسويق وتأجير أو بيع الوحدات السكنية، ففي هذه الحالة يتوجب عليها التعاقد مع واحد من أفضل مكاتب المحاماة والاستشارات القانونية لصياغة العقود بالشكل الذي يحفظ ويصون كافة حقوق الشركة.
التسويق العقاري
من الأمور التي يجب على الشركة الاهتمام بها بصورة كبيرة لجلب مزيد من العملاء للشركة، ومن الممكن أن يكون التسويق العقاري في واحدة من الصور التالية:
- منصات التواصل الاجتماعي: من الممكن الشركة أن تقوم بإنشاء صفحات على كافة مواقع التواصل الاجتماعي لنشر كافة العقارات التي تقوم بتسويقها، كما يمكنها أن تقوم بحملات إعلانية ذات تكلفة منخفضة على منصات التواصل الاجتماعي مما يساعدها على الوصول بصورة أفضل لجمهورها المستهدف.
- إعلانات الصحف: من الممكن أن تقوم الشركة بنشر إعلان خاص في إحدى الجرائد لتعريف الناس بخدماتها وطرق الاتصال بها.
- الاشتراك في المعارض: هناك العديد من المعارض العقارية التي تقام بصورة دورية، والتي تمثل فرصة ذهبية لكافة شركات الاستثمار العقاري للالتقاء بعدد كبير من جمهورهم المستهدف.
- الوسيط: يمكن للشركة الاتفاق مع وسيط أو ما يُعرف باسم السمسار على التسويق لعقاراتها مقابل عمولة يتفق عليها.
أهم أسباب نجاح استثمارك في العقار
يوجد بعض الأسباب التي يجب على كل من يرغب بالاستثمار في المجال العقاري أن يتبعها من أجل ضمان نسبة نجاح عالية، ونشير فيما يلي إلى عدد منها على النحو التالي:
التخطيط الجيد
تعد من أهم الخطوات التي يجب أن يبدأ بها كل من يرغب الخوض في الاستثمار العقاري، حيث يتيح التخطيط الجيد للمستثمر فرصة رؤية سوق العقارات الأردني بشكل واضح ودقيق، الأمر الذي من شأنه أن يساعدهم في المحافظة على تركيزهم وأهدافهم دون تشتت، وذلك بهدف الوصول إلى الغاية من المشروع؛ طويلة وقصيرة الأمد على حدٍ سواء.
دراسة السوق العقاري
يجب أن يدرس الفرد سوق العقارات بشكل جيد في المنطقة التي يريد إقامة الاستثمار بها، حيث يجب أن يواكب التوجهات الحالية التي يسري عليها؛ أي يكون علم دراية مستمرة بسلوكيات الإنفاق الاستهلاكي، ومعدلات الرهن العقاري، كما من الممكن أن تساهم معرفة معدلات البطالة على سبيل المثال في اكتسابهم علماً بما يحيط بهم من ظروف وأوضاع اقتصادية، وبالتالي التخطيط بصورة فعالة أكثر للمستقبل؛ بحيث يكونوا قادرين على توقع ما يمكن وقوعه من تغييرات على السوق، الأمر الذي قد يخلق فرص مميزة للمستثمرين في المجال، وتفادي الوقوع بأي أزمات محتملة.
المصداقية في التعامل
تعد من الأمور التي لابد أن يتحلى بها أي مستثمر عقاري، على الرغم من عدم وجود متطلب أخلاقي إلزامي يجب أن يتصف به المستثمر، إلا أن المصداقية من الخصال الرئيسية التي من شأنها أن تساعد في نجاح الاستثمار؛ حيث يتجه الأشخاص للتعامل مع من هم ذو سمعة حسنة في السوق، وذلك نظراً إلى أن الاستثمار في العقارات يستند بشكل أساسي على التعامل مع الأخرين؛ أي لابد من وجود سمعة وصيت جيد من أجل دعم وتعزيز عملية التفاوض والبيع
انتقاء عقار ناجح
يوجد الكثير من الأمور التي من شأنها أن تحدد ما إن كان هذا العقار عبارة عن فرصة قد لا تتكرر أم لا؛ ومن أهم هذه العقارات تلك التي يكون مالكيها على عجلة من أمرهم لبيعها لدواعي السفر أو الحاجة إلى سيولة، إلا أنها تتطلب جهد إضافي من المستثمر من أجل التأكد من الحالة القانونية والفنية للعقار، بالإضافة إلى التحقق من هيكلته الهندسية، كما من المهم للغاية الانتباه إلى الموقع الجغرافي للعقار، علماً أنه يجب دراسة المنطقة جيداً، وخصوصاً في حال لم تكن متطورة ولكن يوجد احتمالية كبيرة أن تزدهر قريباً.
أسباب أخرى لنجاح استثمارك في العقار
- دراسة المستثمر كافة المخاطر والعقبات التي من الممكن أن يتعرض لها بشكل مسبق، والاستعداد لها.
- طلب استشارة من متخصص أو خبير في السوق العقاري.
- البحث عن منطقة تكون فيها فرصة النمو كبيرة، ويفضل أن تكون منطقة معروفة بالنسبة للمستثمر.
- البحث عن مناطق تكون فيها أعداد العقارات الخالية قليلة.
كيفية الحصول على أكبر ربح من الاستثمار العقاري
الانتظار لأطول وقت ممكن
لكي يتمكن المستثمر من الحصول على أكبر ربح ممكن على العقارات التي يمتلكها، يجب عليه أن يُبقي على تلك العقارات لأطول فترة ممكنة، فكما هو معروف في سوق العقارات أن أسعارها ترتفع من يوم لآخر، وكلّما ظل العقار لفترة أطول زادت قيمة العقار بشكل أكبر، ولذا لا بدّ من أن نحافظ على العقار الذي لدينا إلى حين وصوله للسعر المناسب، وفي ذلك الوقت يمكن بيعه مع تحقيق أكبر ربح من الاستثمار العقاري.
اختيار المناطق المتوقع انتعاشها
يجب علينا مراعاة بعض النقاط الهامة عند القيام باختيار المنطقة التي سيتم الاستثمار فيها، وهي اختيار المناطق الحضرية والمكتظة بالسكان، أو حتى القريبة من الحضرية، أو اختيار المناطق التي من المتوقع انتعاشها على المدى القريب، فإذا تحقق أحد هاذين الأمرين فبالتأكيد سوف ينجح هذا الاستثمار العقاري، وهذا لكون المناطق الحضرية تحتوي على شريحة كبيرة من السكان، ونظرًا لذلك الاكتظاظ السكني سوف ترتفع قيمة العقارات الموجودة في تلك المنطقة، أما بالنسبة للمناطق المتوقع انتعاشها فسيكون المكسب والربح ثلاثة أضعاف وليس ضعفين كما في المناطق الحضرية، والسبب في ذلك يرجع إلى كون هذه المناطق شبه خالية من السكان في الوقت الراهن للشراء، وبذلك تكون أسعارها منخفضة كثيرًا، وبعد انتعاش تلك المنطقة واكتظاظها بالسكان بعد بضعة أعوام، سوف يرتفع ثمنها كثيرًا ويتحقق ما هو مطلوب من الاستثمار العقاري.
الاستثمار في العقارات القائمة
من الأفضل أن يقوم المستثمر بالاستثمار في العقارات أو الأبنية القائمة، وذلك لكون العقار المبني يزداد سعره بشكل مضاعف عن الأراضي أو المناطق التي لا تحتوي على بناء، فالاستثمار في الأراضي فقط سوف تجعل المستثمر يجني أرباحًا على الأرض فقط، أما الاستثمار على العقارات القائمة فسوف يجني المستثمر منها أرباحًا على الأرض، وعلى البناء بكل تفاصيله من طوب وتسليح وتشطيب وما إلى ذلك، ولذلك ينصح بشراء العقارات القائمة ثم الاستثمار فيها، ولكن يتوجب على المستثمر أن يراعي جودة هذه العقارات وعدم وجود أي عيوب فيها، سواء إنشائية أو جوهرية، فترميم العيوب يعني صرف الأرباح كلها وبالتالي خسارة الوقت والجهد والمال
ترويج العقار على نطاق واسع
يجب على المستثمر أن ينظر يولي اهتمامًا لعملية الترويج والتسويق للعقار، فمن دون ترويج لن يعرف أي شخص أن هناك عقار معروض للبيع، ولذلك يجب على المستثمر أن يقوم بترويجه، ولكن يجب عدم الاستهانة بعملية الترويج تلك، فالترويج إن أخذ بشكل روتيني من دون أي اهتمام فلن يحقّق ما هو مرجو منه.
تطوير العقار
إذا كان العقار الذي يمتلكه المستثمر يحتاج إلى بعض التطوير والعمل، فيتوجب عليه القيام بذلك حتى تزداد قيمة العقار ويحقّق أكبر ربح منه.
أنواع الاستثمار العقاري
لكي تصبح مستثمراً عقاريّاً ناجحاً فإنه يجب أن تكون على دراية بأنواع الاستثمار العقاري، وتحدد أيها الأنسب لعملك، وهذه الأنواع هي:
- العقارات السكنية: ويتضمن ذلك كافة أنواع العقارات السكنية، مثل: المنازل، والشقق السكنية، والفلل، والتي يتم عرضها للبيع، أو للإيجار.
- العقارات التجارية: ويتضمن هذا النوع من أنواع الاستثمار العقاري المحلات التجارية، ومباني المكاتب الإدارية، ويقوم العديد من المستثمرين بإنشاء مبنى يحتوي على مجموعة من المكاتب، ثم يقومون بتأجيره مقابل مبلغ معيّن، ويعد الربح الناتج من هذا النوع من الاستثمار العقاري مربحاً أكثر من النوع السابق؛ حيث إنها عادةً ما تكون عقوداً طويلة المدى، مما يساعد في الاستقرار المالي.
- العقارات الصناعية: وهي تضم المخازن الصناعية، والمستودعات التي يتم تأجيرها للشركات كمراكز توزيع، ويكون تأجيرها طويل المدى، وهي تدر دخلاً كبيراً على أصحاب العقار، ويقوم بعض الأشخاص بشراء الأراضي في المناطق الصناعية وتأجيرها ليتم بناء مصنع عليها مقابل مبلغ كبير.
- الاستخدام المختلط: يجمع هذا النوع ما بين عدة أنواع مما سبق؛ حيث يحتوي المبنى على سبيل المثال محلات تجارية في الطابق الأول والثاني، وشقق سكنية في الطوابق العليا، ويحتاج هذا النوع إلى رأس مال كبير، وخبرة أكثر من الأنواع السابقة.
زكاة العقارات الاستثمارية
العقارات هي نوع من أنواع الأموال التي تندرج بعضها تحت عروض التجارة، ومن أجل معروفة المسلم إن كان هذا العقار الذي يملك تجب عليه الزكاة أم لا فيجب أن يعرف نوعه والغاية منه، إذ تقسم العقارات إلى الآتي:
عقارات سكنية وتجارية
- عقارات يتم امتلاكها بنية الاستخدام الشخصي وذلك للبناء أو السكن، وفي هذه الحالة هذا العقار ليس فيها زكاة.
- عقارات يتم امتلاكها بنية التجارة والشراء والبيع حال ارتفاع الأسعار في السوق، فهذه العقارات فيها زكاة.
- عقارات يتم امتلاكها بنية التأجير والاستفادة من ريعها، فهذه العقارات لا زكاة في قيمتها، وإنما الزكاة في الأجرة المتحصلة منها.
أراضي
- أراضي تم امتلاكها بنية الزراعة والحرث، فهذه الأراضي ليس في أصلها زكاة، ويتم إخراج الزكاة على الناتج عنها من زروع وثمار.
- أراضي تم امتلاكها للإيجار والاستثمار والاستفادة من ريعها وإيرادها، فهذه الأراضي ليس في أصلها زكاة وإنما تجب على الإيرادات والإيجارات.
حساب زكاة العقارات الاستثمارية
يُحسب النصاب الخاص بالعقارات عندما يحول الحول على المبلغ وذلك من تاريخ تملك ثمنها أو تملكها بنية البيع أو الاستثمار، فتحدد قيمتها حسب سعر السوق، وليس حسب المبلغ الأصلي لها، فيزكي المالك ما يساوي قيمتها السوقية وذلك عند تمام الحول، سواء كانت هذه القيمة تساوي ما اشتراها به أو قلت أوكثرت، فيخرج ما مقداره ربع العشر، أي 2.5%.
تقسم العقارات المبنية بغرض الاستثمار إلى قسمين هما: العقارات الكاملة والعقارات قيد الإنشاء، ولكل نوع حالة خاصة في حساب قيمة الزكاة، وهي كالتالي:
- الأصل الشرعي أن يتم تقييم العقارات التامة بحسب متوسط قيمتها في السوق وذلك يوم وجوب الزكاة، فلا يتم التقييم بأعلى الأسعار المتوفرة في السوق، ولا بأخفض الأسعار، ولا بسعر البيع المعروض.
- العقارات قيد الإنشاء أو غير التامة فيتم تقييمها على أساس قيمتها الحاضرة؛ وذلك حسب حالتها بمعرفة الخبراء، فإن تعذر ذلك بسبب صعوبة ذلك فيتم التقييم على أساس سعر التكلفة، أي تكلفة الأرض والمواد المضافة فيها.
