جدول المحتويات
يتم تقديم الرهن العقاري كضمان لدين ما، فإن عجز الفرد عن سداد الأقساط الشهرية فإنّ مقدم القرض له الحق في امتلاك العقار المرهون، وهناك العديد من الشروط للرهن العقاري، والأمور المتعلقة به، وسنتطرق إليها بشكل مفصّل في هذا المقال.
يتحدث المقال عن الرهن العقاري، ويشمل ذلك:
- تعريف الرهن العقاري
- شروط الرهن العقاري
- نظام الرهن العقاري
- حكم الرهن العقاري
- رهن عقاري مقابل قرض أو بدون تحويل راتب
ما هو الرهن العقاري
يمكن تعريف الرهن العقاري بأنه عبارة عن قرض يحصل عليه الفرد الطبيعي أو الاعتباري بضمان أحد العقارات مثل الشقق السكنية أو الأراضي، وفي حالة عجز الفرد عن سداد أقساط الرهن الشهرية، فإن مُقدم القرض له الحق في وضع يده على هذا العقار، ويمكن القول بأن الرهن العقاري يأخذ عدة أشكال، حيث من الممكن أن يقوم الفرد الطبيعي أو الاعتباري باقتراض مبلغ من المال بضمان عقار يملكه، أو أن يقوم باقتراض مبلغ من المال لتمويل شراء أحد العقارات الذي يكون بمثابة الضمان لدى الجهة المانحة للقرض.
شروط الرهن العقاري
عند رغبة الفرد في القيام برهن أحد العقارات لدى بنك ما أو إحدى المؤسسات المالية لقاء الحصول على مبلغ من المال، فإن هذه العملية تتم من خلال توقيع الفرد الطبيعي أو الاعتباري والمؤسسة المانحة على عقد تتوافر فيه البنود التالية:
الصيغة
هي عبارة عن الديباجة التي تتناول كافة التفاصيل المتعلقة بعملية الرهن والتي تم الاتفاق عليها بين الفرد والمؤسسة المالية، وذلك لضمان عدم حدوث أي خطأ في تفسير أي من بنود هذا العقد مستقبلاً.
العاقدان
المقصود بالعاقدان طرفي التعاقد مثل الفرد الذي يقدم الرهن والفرد الذي يقدم القرض، وفي حالة الرغبة في الرهن العقاري يجب أن تتوفر العديد من الصفات مثل بلوغ السن القانونية، وألا يعاني الفرد من أي اضطرابات أو أمراض عقلية تجعله غير مُدرك لتصرفاته، وفي بعض الحالات قد يكون هناك مزيد من القيود على الفرد الطبيعي مُقدم الرهن مثل عدم حصوله على قروض أخرى بمبالغ قد تؤثر على قدرته على سداد أقساط الرهن العقاري.
المرهون
المقصود بالمرهون هو العقار الذي يقدمه الفرد الطبيعي أو الاعتباري كضمان لحصوله على مبلغ مالي مُتفق عليه، ويُشترط في العقار المرهون أن يكون موجوداً و ألا يكون مرهون في عقد آخر، وذلك لبيعه وتحصيل القيمة المالية لعقد الرهن العقاري في حالة تخلف مالك العقار عن سداد أقساط الرهن العقاري.
المرهون فيه
المقصود بالمرهون فيه هو المبلغ المالي الذي يحصل عليه الفرد الطبيعي أو الاعتباري بضمان العقار، ويُشترط أن يكون المبلغ يتناسب مع القيمة السوقية الحالية للعقار، وبالتالي إذا كان الفرد يرغب في الحصول على قرض بقيمة 100 ألف دولار فعليه إثبات أن العقار الذي يقدمه كضمان تساوي قيمته هذا المبلغ أو أكثر.
نظام الرهن العقاري
لمنع الالتباس قامت جميع الدول العربية بتضمين بعض المواد في قوانينها لتنظيم عملية الرهن العقاري وجعلها واضحة للجميع والتي يمكن توضيحها بصورة أكثر في السطور التالية:
إنشاء الرهن
- المقصود بإنشاء الرهن هو كتابة عقد بمقتضاه يكون للدائن أو المرتهن حقاً على العقار محل التعاقد ويكون له الحق في التقدم على جميع الدائنين الآخرين في استيفاء دينه من ثمن هذا العقار.
- يجب أن يكون الراهن يملك العقار المرهون ويحق له التصرف فيه، ويمكن أن يكون الراهن كفيلاً عن المدين أو يقوم برهن العقار نيابة عن مالكه.
- إذا لم يمتلك الراهن العقار المرهون وكان رهنه بناء على إجازة صادرة من مالك العقار، فإن عقد الرهن يبدأ بتاريخ بداية هذه الإجازة أو بعدها فقط.
- يجب أن يكون العقار المرهون موجود أو محتمل الوجود بصورة تسمح ببيعه في حالة عدم قيام الراهن بسداد أقساط الرهن المتفق عليها.
- يكون العقار محل عقد الرهن بمثابة ضمان لحق الجهة المانحة لقيمة الرهن وما يتبعه سواء كان ملحق به مثل الحدائق و أي تعديل يُجرى عليه شرط ألا يخل بشروط عقد الرهن.
- في حالة قيام الراهن برهن عقار يمتلكه مع آخرين، فإن الرهن يقع على الجزء الذي يخصه بعد إجراء القسمة.
- يكون كل جزء من العقار المرهون بمثابة ضمان لكامل قيمة الرهن، وكل جزء من قيمة الرهن مضمونة بكامل العقار.
آثار الرهن
- تقع إدارة العقار وتحمل نفقاته على عاتق مالكه وليس على الجهة أو الفرد المرتهن لديها.
- يمكن للراهن والمرتهن الاتفاق على سداد قيمة الرهن من عائد العقار المرتهن.
- بعد دخول عقد الرهن حيز التنفيذ فإن العقار يتحول لأمانة في رقبة الراهن ويتعهد بالحفاظ عليه لحين سداد كامل قيمة الرهن.
- في حالة تعرض العقار المرهون لانخفاض قيمته، فإن الجهة أو الفرد المرتهن لديه له الحق في المطالبة بزيادة قيمة الرهن عن طريق إضافة عقار آخر أو استبداله بعقار ذو نفس قيمة الرهن.
- في حالة قيام الراهن بإجراء أي تعديلات من شأنها تعريض العقار للتلف أو انخفاض قيمته، فيحق للجهة المرتهن لديها القيام بالطلب من محكمة الشؤون المستعجلة إيقاف هذه العمليات بصورة فورية.
- بحلول أجل الدين يتوجب على الراهن القيام بسداد قيمة الرهن كاملة حسب الاتفاق، وفي حالة عدم قيامه بهذا الأمر فيحق للجهة المرتهن لديها عرض العقار للبيع والحصول على قيمة الرهن كاملة.
حق الغير
- يسري أي أثر لعقد الرهن في مواجهة الغير منذ لحظة تسجيله إلا في حالة قيام أي فرد بإثبات وجود حق له في العقار المرهون قبل تاريخ التسجيل.
- من الممكن رهن العقار لأكثر من فرد أو جهة واحدة مع العمل على تحديد مرتبة كل مرتهن ومقدار دينه، وفي حالة عدم سداد قيمة القرض فإن العقار يتم بيعه وسداد كل مرتهن وفقاً لمرتبته ومقدار دينه.
- في حالة الرهن لأكثر من مرتهن، فإن أي منهم له الحق في التنازل عن رهنه في حالة قيام الراهن بسداد القرض الخاص بهذا المرتهن أو في حالة بيع العقار والحصول على حقه كاملاً.
- في حالة حلول موعد سداد أي مرتهن وعدم قيام الراهن بالسداد فيحق للمحكمة اتخاذ إجراءات نزع ملكية العقار بالقوة الجبرية من الراهن.
- في حالة طرح العقار للبيع في المزاد العلني للوفاء بقيمة الرهن، فإن للراهن الحق في دخول المزاد والمزايدة للحصول عليه مرة أخرى.
انقضاء الرهن
- في حالة انقضاء الدين وعودته لأي سبب مثل عدم سداد المدين لكافة المبالغ المستحقة عليه، فإن الرهن يرجع كما كان.
- في حالة تقرير المحكمة بانقضاء الرهن قبل أجله وقامت ببيع العقار المرهون، فإنها تقوم بسداد الأقساط المستحقة عن هذه الفترة للدائن وتودع الباقي في حساب بنكي تابع للمحكمة، ويجوز للمدين التقدم بطلب الإفراج عن باقي المبلغ في حالة تقديمه لما يُثبت سداده لباقي الأقساط المستحقة.
- من الممكن أن ينقضي الرهن في حالة تنازل الدائن عن الرهن حتى وإن لم يقم بتحصيل كامل حقه من المدين.
- من الممكن أن ينقضي الرهن بهلاك العقار المرهون، ويجوز للدائن اللجوء للمحكمة للمطالبة بحقه.
حكم الرهن العقاري
أكد الكثير من الفقهاء أن الرهن جائز شرعاً في الإسلام وفقاً للآية الكريمة التي تقول {وَإِن كُنتُمْ عَلَىٰ سَفَرٍ وَلَمْ تَجِدُوا كَاتِبًا فَرِهَانٌ مَّقْبُوضَةٌ ۖ فَإِنْ أَمِنَ بَعْضُكُم بَعْضًا فَلْيُؤَدِّ الَّذِي اؤْتُمِنَ أَمَانَتَهُ وَلْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ ۗ وَلَا تَكْتُمُوا الشَّهَادَةَ ۚ وَمَن يَكْتُمْهَا فَإِنَّهُ آثِمٌ قَلْبُهُ ۗ وَاللَّهُ بِمَا تَعْمَلُونَ عَلِيمٌ}(البقرة: 283)، كما أن هناك قاعدة اتفق عليها علماء الإسلام والتي تقول كل ما جاز بيعه جاز رهنه، وما لا يجوز بيعه لا يجوز رهنه، وبالتالي فإن الإسلام يُبيح للفرد أن يقوم بالاقتراض بضمان أحد الأصول التي يملكها وفي حالة عدم سداد دينه فإن الدائن يجوز له التصرف في هذا الأصل للحصول على قيمة دينه.
رهن عقاري مقابل قرض
تقدم الكثير من البنوك في الوطن العربي رهون عقارية مقابل قرض والتي تأخذ أحد الأشكال التالية:
- قرض لأحد الأغراض التجارية أو الشخصية بضمان عقار يملكه الفرد.
- قرض لتمويل شراء أحد العقارات الذي يكون بمثابة ضمان للقرض، وفي هذه الحالة قد يقوم البنك بتقديم المبلغ للعميل للشراء بنفسه أو يقوم البنك بشراء العقار وإعادة بيعه للعميل على أن يقوم بسداد قيمته في صورة أقساط شهرية.
شروط الرهن العقاري مقابل القرض
- يجب ألا يقل عمر المتقدم للحصول على قرض عن 21 عاماً وألا يزيد عن 60 عام.
- في بعض الحالات قد يشترط البنك أن يكون المتقدم حاملاً لجنسية البلد، وفي بعض الحالات من الممكن أن يحصل المقيمين من الجنسيات الأخرى على رهن عقاري مقابل القرض شرط تقديم بعض الضمانات و إثبات الإقامة.
- تتراوح مدة سداد القرض ما بين سبعة أعوام وحتى عشرين عام، ويتم الاتفاق على مدة سداد القرض بين البنك والمقترض وفقاً للعديد من العوامل مثل حجم القرض والمبلغ الذي يمكن للمقترض سداده شهرياً.
- في حالة التمويل لشراء عقار، فإن غالبية البنوك لا تمول نسبة أكثر من 80% من ثمن القرض.
المستندات اللازمة للحصول على رهن عقاري مقابل قرض
- تقديم صورة طبق الأصل من بطاقة الهوية أو جواز السفر الخاص بالمتقدم.
- تقديم صورة إيصال مرافق خاص بالمتقدم على أن يكون مُثبت فيه اسم المتقدم وعنوانه.
- خطاب من جهة العمل الخاصة بالمتقدم لتوضيح مفردات مرتبه، وفي حالة أصحاب الأعمال الحرة فيتوجب عليهم تقديم ما يفيد مصادر الدخل وصورة من السجل التجاري الخاص بهم.
رهن عقاري بدون تحويل راتب
الرهن العقاري بدون تحويل الراتب هو عبارة عن قرض يُمكن للفرد الحصول عليه عن طريق توفير أحد الأصول لضمان حق البنك في سداد القرض، فمن الممكن الحصول على القرض بضمان منزل أو شقة سكنية أو قطعة أرض شرط أن تكون قيمة العقار كافية لسداد القرض بالكامل في حالة عجز العميل عن السداد، ومن أهم مزايا هذا النظام ما يلي:
- يستطيع الفرد الحصول على أي تمويل سواء كان شخصي أو تجاري، وتتوقف قيمة القرض على قيمة الأصل الذي يقدمه الفرد للبنك.
- قد تصل مدة سداد القرض لعشرين سنة، وهو ما يجعل قيمة القسط الشهري منخفضة.
- من الممكن أن يقوم العميل بتأجير العقار لسداد قيمة القرض من ريعه الشهري.
- في حالة عدم قدرة العميل على السداد فيمكنه الشروع في بيع هذا العقار لسداد القرض والاحتفاظ بالمبلغ المتبقي.
أزمة الرهن العقاري
هي الأزمة المالية الأكبر التي ضربت العالم في القرن الحادي والعشرين، وعرفها خبراء الاقتصاد بأنها الأزمة الأخطر التي شهدتها الولايات المتحدة منذ أزمة الكساد الكبير في بدايات القرن العشرين، وربما تكون هذه الأزمة هي السبب الرئيسي في قيام البنوك المصدرة للقروض في جميع أنحاء العالم بتعديل اللوائح الخاصة بالقروض العقارية وذلك لضمان عدم تعرضها للخسائر والتي قد تصل لحد إشهار إفلاسها.
بداية الأزمة
رغم أنّ الأزمة انفجرت في عام 2008، إلا أن بداياتها ترجع لعام 1999 حينما انخفضت أسعار فوائد البنوك في غالبية البنوك الأمريكية، وهو ما دفع الكثير للتقدم للحصول على قروض لتمويل الحلم الأمريكي الذي يتلخص في امتلاك منزل خاص بحديقة، وبدراسة الوضع الجديد وجد القائمون على البنوك أنّ أسعار المنازل في ارتفاع مستمر، وبالتالي فإن نسبة مخاطر هذه القرض تكاد تكون منعدمة، لأنه في حالة عدم قدرة الفرد على سداد قيمة القرض فيُمكن للبنك استرداد المنزل والقيام ببيعه وتحصيل الدين بمنتهى البساطة، وبالتالي قامت نسبة كبيرة من البنوك الأمريكية بتقديم قروض لذوي الدخل المنخفض و بضمانات وهمية والتي وصلت قيمتها لأكثر من ثلاثة تريليونات دولار.
انفجار الأزمة
في بدايات عام 2004 توسعت البنوك في إصدار هذه القروض مرتفعة المخاطر، ومن ناحية أخرى بدأت العديد من البنوك الاستثمارية في اقتراض مليارات الدولارات لتستخدمها في شراء هذه القروض من البنوك المصدرة لها، وتحويل هذه القروض لأوراق مالية قابلة للتداول في سوق الأوراق المالية، وبالفعل نجحت هذه البنوك في بيع الأوراق الخاصة بالقروض بسعر أعلى من سعر الشراء لتحقق ربح مرتفع وتسدد جميع قروضها، ومن ناحية أخرى قام مشترون هذه الأوراق المالية الخاصة بشراء بوالص تأمين على هذه الأوراق، وذلك لتجنب الخسارة في حالة حدوث أي أزمة نتيجة عدم سداد الحاصلون على هذه القروض.
مع تكرار هذه العملية ووصول أسعار إجمالي هذه الأوراق المالية لتريليونات الدولارات، بدأ الكثير من الحاصلين على هذه القروض في التعثر وعدم القدرة على السداد، وهو الأمر الذي ترتب عليه قيام البنوك بمصادرة عدد كبير من المنازل وعرضها للبيع، ومع زيادة المعروض من المنازل تدهورت أسعار المنازل بصورة كبيرة، وهو الأمر الذي بدأ في التأثير على قيم هذه الأوراق المالية ومن ثم على البنوك المُصدرة لهذه الأوراق المالية بضمان القروض العقارية.
مراحل الأزمة
في بدايات عام 2007 بدأ الوضع يُنذر بحدوث كارثة، وهو الأمر الذي تحقق كما يلي:
- في فبراير عام 2007 تزايدت أعداد المتعثرين عن السداد في الزيادة بصورة مُفزعة، وهو الأمر الذي ترتب عليه تعرض بعض البنوك للإفلاس.
- في أغسطس عام 2007 حدث تدهور كبير في أسواق المال الأمريكية نتيجة الانخفاض السريع لقيم هذه الأوراق المالية، وهو الأمر الذي ترتب عليه تدخل العديد من البنوك المركزية الأمريكية لتوفير السيولة اللازمة.
- شهدت الفترة ما بين أكتوبر إلى ديسمبر من عام 2007 تدهور أسعار أسهم العديد من البنوك الكبرى.
- في أبريل عام 2008 بدأت الأزمة في الامتداد للخارج، حيث خسر مصرف يو بي إس السويسري ما يقرب من 40 مليار دولار من قيمة أصوله.
- في بداية سبتمبر عام 2008 بدأت الحكومة الأمريكية في إعادة هيكلة كبرى شركات الرهون العقارية ووضعها تحت الوصاية، ونظراً لدخول شركات التأمين في هذه الأزمة فقد اضطرت الحكومة الأمريكية لتأميم أكبر شركة تأمين في العالم وذلك لحمايتها من خطر الإفلاس.
- في نهاية سبتمبر عام 2008 وصلت الأزمة لبريطانيا، حيث قام بنك لويد تي إس بي بشراء بنك إتش بي أو إس المهدد بالإفلاس.
تداعيات الأزمة على المستوى العالمي
في بدايات عام 2009 كانت تداعيات الأزمة لا تزال تضرب جميع أنحاء العالم، حيث شهدت بورصات الخليج تراجعاً حاداً في أسعار الأسهم نتيجة انهيار بنك ليمان برازرز، أما في أوروبا فقد تعرضت العديد من البنوك لهزات عنيفة، لعل أبرزها تَعرُّض مصرف كوميرتس بنك ثاني أكبر البنوك الألمانية لخسائر كبيرة دفعته للاستغناء عن أكثر من تسعة الآف موظف دفعة واحدة.
رهن العقار المرهون
في بعض الحالات قد يحتاج الفرد لإعادة رهن عقار مرهون بالفعل لدى أحد الأشخاص أو إحدى المؤسسات المالية، وفي هذه الحالة لا يُشرع له القانون القيام بذلك إلا في حالة أن يكون العقار مسجلاً وفق أحكام نظام التسجيل العيني للعقارات، وهو عبارة عن نظام قانوني يوفر سجل كامل لكل عقار في الدولة، ويتضمن أهم البيانات الخاصة بهذا العقار مثل المساحة وعدد الأدوار والمالك والتعاملات التي تمت أو تتم عليه، وذلك لمنع حدوث أي نزاعات قد تنشب بين أصحاب الحقوق المتعارضة المتعلقة بهذا العقار.
سندات الرهن العقاري
يُمكن تعريف سند الرهن العقاري بأنه ناتج عملية تحويل بعض الأصول غير السائلة والمتمثلة في صكوك الرهن العقاري لدى البنوك إلى أصل سائل قابل للتداول في سوق الأوراق المالية، فعلى سبيل المثال إذا قام أحد الأشخاص بالاقتراض من أحد البنوك لشراء عقار، فإن ضمان سداد القرض هو هذا العقار، وبالتالي فإنّ البنك المُقرض يكون المالك الفعلي للعقار حتى يتم سداد ثمنه بالكامل، ويقوم البنك بتجميع هذه القروض وبيعها لأحد البنوك الاستثمارية بسعر مخفض ليحصل فوراً على القيمة المتوقع الحصول عليها بعد انتهاء العميل من سداد أقساط القرض، ويقوم البنك الاستثماري بإصدار سندات مدعومة بقيمة الأصول أو العقارات الخاصة بهذه الرهونات التي قام بشرائها والتي يتم تداولها في سوق الأوراق المالية.
