عقد بيع عقار ابتدائي

عقد البيع العقاري الابتدائي

يُطلق مصطلح عقد بيع عقار ابتدائي على العقد قانوني لم يتم تثبيته في دائرة الأراضي والمساحة، الذي يقتضي بموجبه بيع الطرف الأول وهو البائع للطرف الثاني وهو المشتري عقار معين، ويُبت نصه على تنازل الطرف الأول عن ملكيته للعقار في صالح الطرف الثاني، باختلاف نوع العقار المُباع؛ ما إذا كان سكنياً؛ كالشقق والبيوت، أو تجارياً كالمحلات والمباني، أو صناعياً كالمصانع وما إلى ذلك، أو أرضاً بور فارغة مُصنفة لأغراض تجارية أو زراعية أو شخصية أو غير ذلك، وعلى أساس هذا العقد ينقل البائع حقه وملكيته في العقار إلى المشتري بالتراضي مقابل مبلغ من المال، تم تحديده مسبقاً، على أن يكون كاملاً على دفعة واحدة أو دفعة أولى ثم أقساط محددة؛ من حيث القيمة وموعد الاستحقاق.

أركان عقد بيع عقار ابتدائي

يشمل أي عقد من عقود البيع الابتدائية لأي من أنواع العقارات المسموح بتداولها في السوق، على الأركان التالية:

• التراضي بن الطرفين.
• تحديد محل عقد البيع.
• تحديد ثمن البيع بحسب الاتفاق المبرم بين الطرفين.
• ذكر سند ملكية البائع للعقار محل العقد.
• تحديد تواريخ تسليم العقار المُباع للمشتري من قبل البائع بعض المعاينة والاتفاق.
• تثبيت ضمانات العرض وكذلك الاستحقاق في بنود العقد.
• تثبيت ضمانات البائع من العيوب المخفية في العقار.
• تثبيت بنود الشروط الجزائية المفروضة على كلا الطرفين أو أحمددها عند الإخلال ببنود العقد أو أي بند منها.
• التأكد من إن عملية بيع العقار غير مخالفة للنظام والقانون العام الخاص بالدولة.

بنود عقد بيع عقار ابتدائي

يُنى عقد البيع العقاري البتدائي أو المبدئي على النقاط المهمة التالية:

• العقد لا يعد من العقود المسجلة في الدائرة الحكومية المختصة، لكنه لا يحول عن اعتباره باتاً في عملية البيع.
• عملية البيع تنعقد بشكل صحيح سواء كان العقد مسجلاً أو غير مسجلاً.
• حق المشتري بمطالبة البائع بتسليم العقار المُباع وفقاً للاتفاق.
• حق المشتري بالحيازة القانونية للعقار المُباع وفق عقد بيع ابتدائي.
• حق المشتري بالاحتجاج بعقده قبل المستأجر من البائع؛ بحيث تنقل ملكية العقار له ولا يحق للبائع تأجيره، وإن لم يكن غير مسجلاً.
• حق المشتري ملكية كل ما هو موجود في العقار المُباع ما لم يُستثى شيئاً مناها ويتم الاتفاق عليه مسبقاً.
• حق المشتري بإلزام البائع بتسليم ثمار العقار المُباع.
• حق المشتري بانتقال كافة الحقوق وجميع دعاوى العقار المُباع لع، وكذلك الحقن باستلامه وطرد البائع أو غاصب.
• المشتري في هذا العقد لا يحق له نقل ملكية العقار المُباع.
• المشتري قبل تسجيل العقد الابتدائي لا يعد إلى دائناً.
• حق المشتري بالمنفعة من العقار المُباع وكل ما يتعلق به من حقوق، وأن يحل محل البائع.
• في حال تضمن العقد شرط البائع على المشتري بعدم أحقيته بالتصرف بالعقار إلى بعض وفاة البائع؛ فيحق له الاحتفاظ بالانتفاع بالعقار طوال حياته.
• يجوز للبائع تحرير عقد بيع لأبنائه كعقد هبة، وبموجب ذلك يكون التصرف تحت يد المشار إليه.
• التصرفات الصادرة من البائع الموروث طيلة حياته لورثته أو لأحدهم أو لغيرهم صحيحة ونافذة.
• تبرع البائع بثمن العقار لأحد أبناءه القصّر يبطل العقد.
• بيع البائع للعقار غري المسجل وفق عقد ابتدائي يعني حرية التصرف ببيعه مرة أخرى لمشترٍ آخر، والأفضلية لمن يقوم بالتسجيل أولاً.

عقد بيع عقار مؤجر ابتدائي

يجب على المشتري أن يطالب البائع لعقار معين مؤجر تم الاتفاق على بيعه وفق عقد بيع ابتدائي فيما بينهما، ويترتب عليه عدم نقل الملكية للمشتري، بالاطلاع على كافة العقود التأجيرية فيما بينه وبين المستأجر، للتحقق والتأكد من صحة الأرقام التي قام بتزويده بها ومدى منطقيتها مع ما هو متداول في السوق العقار المحلي، ويمكن له الاستعانة بخبراء عقاريين؛ حيث يوجد العديد من الشركات والوكالات العقارية التي تقدم خدماتها الاستشارية في هذا المجال، على إن تكون شركات ووكالات معروفة في السوق، خاصة وأن الكثير من الملاك العقاريين يقدمون عقود إيجارية مبالغ فيها للمشترين؛ بهدف رفع وزيادة القيمة الإجمالية للعقار المُراد بيعه.

وفاة البائع قبل التسجيل

عند الرغبة في شراء عقار، يُلزم أصحاب العلاقة بالتوقيع على العقد النهائي، الذي بموجبه يتم التنازل من طرف البائع إلى المشتري، ولكن ماذا عن وفاة أحد طرفيّ العملية خاصة البائع، هل تصبح الصفقة باطلة؟

المسار الطبيعي في حال وفاة البائع قبل التسجيل أن يقوم ورثة البائع بإتمام الإجراءات المتبقية، بما يضمن حصول المشتري على كامل حقوقه، ولكن عدة أمور ينبغي الإشارة إليها، أبرزها:

• يجب على أحد ورثة البائع تقديم التماس للمحكمة لإتمام إجراءات البيع نيابة عن المتوفي، وذلك يستوجب توكيله من قبل باقي الوارثين، أو وجود وكالة مثبتة بالشهود على توكيل البائع (المتوفي) له بالتصرف بالمعاملات نيابة عنه.
• يتم إخطار الوارثين من قبل المحكمة، بالأصول المنوي بيعها من قبل المُورّث (البائع المتوفي)، بعد التحقق من صفاتهم وأهليتهم، ولا يحق لهم إعادة النظر بالعقود أو تغييرها في حال تمّت أركان الصفقة وتم قبض الثمن كاملًا وثبت ذلك بدليل رسمي وموثق بالشهود، كما يعتبر كدليل رسمي مقبول إذا كان العقد المقدم موقعًا عليه من طرفيّ التعاقد أو من البائع وأثبت به أن الثمن قد دفع بأكمله.
• في حال وفاة البائع قبل التسجيل قد يكون أحد الورثة يملك حق التصرف بالمعاملات التجارية (توكيل)، بالتالي فإن أي تفاصيل يتم إضافتها أو حذفها من العقد بناءً على اتفاق مع المشتري، تعتبر صحيحة ولو دون علم باقي الورثة، فهو مخول بالقيام بأي إجراءات تسجيل، ويُمكن للمشتري تقديم المعاملة للمحكمة للحصول على توقيع البائع، فالعقد نافذ وصحيح.
• إذا تصرف الورثة أو أحدهم بموجب توكيل من المُورّث (البائع المتوفي)، بأي من بنود العقد أو تم تغييره دون إطلاع المشتري، فإن العقد باطل، ويجوز نقده وتقديم شكوى للمحكمة بحقهم.